Steuerglossar

Grundsteuer einfach erklärt!

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Die Grundsteuer ist eine von den Gemeinden erhobene Realsteuer auf Grundbesitz und gehört zu den wichtigsten eigenen Einnahmequellen der Kommunen.(1.1)(2)(3)(4)

1. Steuerlicher Begriff und Rechtsgrundlagen

Steuergegenstand der Grundsteuer ist der Grundbesitz im Sinne des Bewertungsgesetzes, also insbesondere bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Betriebsgrundstücke.(2)(5)
Die Grundsteuer ist als Realsteuer/Objektsteuer ausgestaltet: Besteuert wird das Objekt „Grundbesitz“, ohne Rücksicht auf persönliche Verhältnisse oder individuelle Leistungsfähigkeit des Eigentümers.(2)(3)(6)(7.1)
Gesetzliche Grundlagen sind vor allem das Grundsteuergesetz (GrStG) und die Bewertungsvorschriften im Bewertungsgesetz (BewG), ergänzt durch landesrechtliche Modelle auf Basis der Öffnungsklausel im Grundgesetz.(1.1)(1.2)(9.1)(10)

2. Einordnung im Steuersystem

Als Realsteuer zählt die Grundsteuer neben der Gewerbesteuer zu den Objektsteuern im Sinne von § 3 Abs. 2 AO.(3)
Sie wird von den Gemeinden erhoben (Realsteuer) und dient der Finanzierung allgemeiner Infrastruktur- und Daseinsvorsorgeleistungen, die allen Einwohnern zugutekommen.(1.1)(4)(7.2)
Die Grundsteuer knüpft historisch und begrifflich an das Innehaben von Grundbesitz an und wird von demjenigen geschuldet, dem der Grundbesitz steuerlich zuzurechnen ist.(2)(12.1)(12.2)

3. Arten der Grundsteuer (A, B, C)

Grundsteuer A: betrifft land- und forstwirtschaftliches Vermögen bzw. Betriebe der Land- und Forstwirtschaft; hierfür gelten besondere Steuermesszahlen und weitgehend das Bundesmodell.(9.2)(9.1)(10)
Grundsteuer B: erfasst das übrige Grundvermögen (insbesondere bebaute und unbebaute Grundstücke in Städten und Gemeinden) und steht im Zentrum der Reform.(9.2)(9.1)(10)
Grundsteuer C: der Bund hat eine zusätzliche Grundsteuer für baureife, unbebaute Grundstücke eingeführt, mit der Gemeinden in angespannten Wohnungsmärkten höhere Hebesätze festlegen können.(10)(15)(16)

4. Dreistufiges System der Grundsteuerberechnung

Die Grundsteuer wird in einem dreistufigen Verfahren ermittelt:(1.2)(1.3)(9.2)(18)(19)

Bewertungsebene – Grundsteuerwert
- Das Finanzamt stellt für jedes Grundstück einen Grundsteuerwert fest, der die steuerliche Bemessungsgrundlage bildet.(1.2)(1.3)(19)
- Zum 1.1.2022 erfolgte die erste Hauptfeststellung der neuen Grundsteuerwerte, die ab dem Kalenderjahr 2025 für die Steuererhebung maßgeblich sind.(1.1)(1.2)(1.3)
Steuermessbetrag – Grundsteuermesszahl
- Auf den Grundsteuerwert wird eine Steuermesszahl angewendet; das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag.(1.2)(9.2)(18)(19)
- Für unterschiedliche Nutzungsarten gelten verschiedene Messzahlen; im alten System richteten sie sich etwa nach Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus oder land- und forstwirtschaftlichen Betrieben.(9.2)
- Im Bundesmodell beträgt die Steuermesszahl für bestimmte bebaute Grundstücke (z.B. Wohnungseigentum) 0,31 Promille.(18)
Hebesatzebene – Grundsteuerbescheid der Gemeinde
- Die Gemeinde multipliziert den Grundsteuermessbetrag mit einem kommunalen Hebesatz und erlässt auf dieser Basis den Grundsteuerbescheid.(1.3)(18)(19)
- Im Reformprozess besteht das politische Ziel einer weitgehend aufkommensneutralen Anpassung der Hebesätze, auch wenn sich die Belastung des einzelnen Steuerpflichtigen spürbar ändern kann.(1.3)(10)(15)(20)

5. Reform der Grundsteuer und neue Bewertungsmodelle

5.1 Auslöser: BVerfG-Urteil 2018

Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 entschieden, dass die alten Einheitswerte für die Grundsteuer ab 2002 gegen den Gleichheitssatz verstoßen und den Gesetzgeber zu einer Neuregelung bis 31.12.2019 verpflichtet.(1.1)(15)(20)(21)
Zugleich wurde eine Fortgeltung des alten Rechts bis zum 31.12.2024 angeordnet, damit die Neubewertung von rund 36 Mio. wirtschaftlichen Einheiten durchgeführt werden kann.(1.1)(1.3)(9.1)(20)

5.2 Grundsteuer-Reformgesetz (GrStRefG) und Bundesmodell

Mit dem Grundsteuer-Reformgesetz wurden neue Bewertungsregeln eingeführt, die erstmals zum 1.2022 angewandt wurden und ab 2025 die Grundlage der Grundsteuer bilden.(1.1)(1.2)(2)(15)
Im Bundesmodell erfolgt die Bewertung grundsätzlich wertabhängig anhand weniger zentraler Parameter, insbesondere Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Immobilienart, Gebäudealter und Mietniveaustufe.(1.1)(1.2)(2)
Die Mehrzahl der Länder (u.a. Berlin, NRW, Rheinland-Pfalz, Schleswig-Holstein, Thüringen) hat dieses Bundesmodell übernommen.(1.1)(1.2)(9.1)

5.3 Länder mit eigenen Grundsteuermodellen

Über eine Öffnungsklausel im Grundgesetz können Länder eigene Bewertungsmodelle einführen.(1.1)(9.1)(10)(15)
Baden-Württemberg nutzt ein modifiziertes Bodenwertmodell, Bayern ein Flächenmodell, Hamburg ein Wohnlagen- bzw. Flächenmodell, Hessen und Niedersachsen Flächen-Faktor- bzw. Flächen-Lage-Modelle.(1.1)(1.2)(9.1)(10)
Diese Modelle sind überwiegend wertunabhängig und knüpfen vor allem an Grundstücks- sowie Gebäude- bzw. Wohnflächen an.(10)(22)(23)

6. Praktischer Ablauf der Neubewertung

Seit dem 1.7.2022 mussten Eigentümer für jedes Grundstück eine elektronische Feststellungserklärung über ELSTER abgeben; die Frist war zunächst bis 31.10.2022 vorgesehen.(1.2)(9.3)
Die Finanzverwaltung fordert die Erklärung regelmäßig per öffentlicher Bekanntmachung bzw. Informationsschreiben an und stellt Grundbuchdaten, Grundstücksart, Fläche und Bodenrichtwert bereit.(1.2)(9.3)
Eigentümer haben insbesondere Baujahr und Wohnfläche selbst zu ermitteln und in der Erklärung anzugeben.(1.2)
Auf Basis dieser Daten erlässt das Finanzamt Grundsteuerwertbescheid und Grundsteuermessbetragsbescheid, die als Grundlagenbescheide für den späteren Grundsteuerbescheid der Gemeinde dienen.(1.2)(1.3)(9.3)(19)

7. Steuerliche Behandlung und wirtschaftliche Auswirkungen

Die Grundsteuer ist bei Betriebsgrundstücken als Aufwand zu erfassen und wird typischerweise auf das Konto „Grundsteuer“ gegen „Bank“ gebucht.(5)
Im Mietverhältnis wird die Grundsteuer regelmäßig als umlagefähige Betriebskosten auf den Mieter überwälzt, sodass wirtschaftlich häufig alle Einwohner der Gemeinde mittelbar an der Steuerlast beteiligt sind.(1.1)(4)(25)(26)
Trotz Umlagefähigkeit bleibt Steuerschuldner der Grundstückseigentümer, der Adressat des Grundsteuer- und Messbescheids ist.(1.3)(2)(4)

8. Übergang und zeitliche Anwendung

Bis Ende 2024 wird die Grundsteuer noch auf Basis der bisherigen Einheitswerte und alten Bewertungsregeln erhoben.(1.1)(1.3)(9.1)(20)
Ab dem Kalenderjahr 2025 ist die Grundsteuer nach den neuen Grundsteuerwerten und – je nach Bundesland – nach dem Bundesmodell oder dem jeweiligen Landesmodell zu zahlen.(1.1)(1.3)(9.1)(19)
In vielen Gemeinden führen die neuen Werte zu spürbaren Mehr- oder Minderbelastungen, obwohl die Reform insgesamt aufkommensneutral ausgestaltet sein soll.(1.3)(10)(20)(27)

9. Bedeutung im Steuer- und Kommunalfinanzsystem

Die Grundsteuer stellt eine dauerhafte, planbare Einnahmequelle der Gemeinden dar und ist zentral für die Finanzierung der kommunalen Infrastruktur.(4)(7.2)(15)(28)
Sie folgt in ihrer heutigen Ausgestaltung sowohl dem Äquivalenzprinzip (Gegenleistung für kommunale Leistungen) als auch – typisiert – dem Leistungsfähigkeitsprinzip, soweit die Ertragsfähigkeit bzw. der Wert des Grundbesitzes als Quelle wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit herangezogen wird.(2)(4)(7.2)(12.2)

10. Fazit für die Praxis

Steuerlich ist die Grundsteuer eine kommunale Realsteuer auf Grundbesitz, die in einem dreistufigen System aus Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Hebesatz ermittelt wird.(1.2)(1.3)(9.2)(18)(19)
Durch die Reform mit Erstbewertung zum 1.1.2022 und Anwendung ab 2025 ist die korrekte Feststellung des Grundsteuerwerts verfahrensrechtlich der zentrale Hebel für die zukünftige Grundsteuerbelastung.(1.1)(1.2)(15)(19)
Unterschiede zwischen Bundesmodell und Länder-Modellen machen eine grundstücksbezogene Betrachtung nach Bundesland erforderlich, insbesondere im Hinblick auf Flächen- und Bodenwertansätze sowie Steuermesszahlen.(1.1)(9.1)(10)(15)(22)

Quellen:

(2) 2019 | Kruhl, Alfred | Aufsatz | Bundeskabinett beschließt Gesetzespaket zur Reform der Grundsteuer | Stbg 2019, 343

(7) 30.11.2005 | FG Berlin 2. Senat | 2 K 2418/03 | Urteil | Einheitsbewertung des Grundvermögens – Festsetzung des Grundsteuermessbetrages – Erhebung von Grundsteuer verfassungsgemäß – Bewertungsabschlag für denkmalgeschützte Gebäude | § 9 Abs 2 BewG 1991, § 21 Abs 1 BewG 1991, § 129 BewG 1991, § 3 Abs 2 AO 1977, § 2 GrStG, …

(9) 2024 | Reinhard Stöckel | Aufsatz | Vergleich der Grundsteuergesetze der Länder Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen | NWB 2024, 165-173

(11) 2021 | Thorsten Ingo Schmidt | Aufsatz | Neue Grundsteuer als Herausforderung für die Kommunen | KommunalPraxis spezial 2021, 120-123

(12) 2019 | Stbg 2019, 385 | Sonstiges | Mittendrin statt nur dabei – DStV als Sachverständiger bei der öffentlichen Anhörung zur Grundsteuerreform

(13) 12.11.2025 | BFH 2. Senat | II R 25/24 | Urteil | Im Wesentlichen inhaltsgleich mit BFH-Urteil vom 12.11.2025 II R 3/25 – Verfassungsmäßigkeit des neuen Bewertungsrechts zur Grundsteuer im Bundesmodell | Art 3 Abs 1 GG, Art 105 Abs 2 S 1 GG, Art 19 Abs 4 GG, Art 20 Abs 3 GG, Art 72 Abs 3 S 1 Nr 7 GG, …

(14) 2023 | Stollfuß Verlag | Aufsatz | Aktuelle Informationen aus dem Steuerrecht Mai 2023 | SteuerBlick 2023, 01.05.2023

(15) 2018 | Stollfuß Verlag | Aufsatz | Aktuelle Informationen aus dem Steuerrecht Juni 2018 | SteuerBlick 2018, 01.06.2018

(16) 2018 | Gregor Kirchhof | Aufsatz | Die grundgesetzlichen Grenzen der Grundsteuerreform | DStR 2018, 2661-2671

(20) 21.02.2019 | FG Köln 10. Senat | 10 K 2174/17 | Urteil | Zukünftige Darlehenszinsen keine (vorzeitige) verdeckte Gewinnausschüttung bei außerplanmäßiger Tilgung eines Gesellschafterdarlehens – Keine gewerbesteuerliche Hinzurechnung der vom Mieter vereinbarungsgemäß übernommenen Grundsteuer | § 8 Abs 3 S 2 KStG 2002, § 8 Nr 1 Buchst e GewStG 2002 vom 14. August 2007, KStG VZ 2010, GewStG VZ 2010, GewStG VZ 2011, …

(21) 2025 | Korn, Klaus | Aufsatz | Report | KÖSDI 2025, 24119-24129