Restnutzungsdauergutachten als steuerlicher Hebel

Warum die Restnutzungsdauer für Ihre Steuerlast so wichtig ist

Für vermietete Gebäude setzt das Steuerrecht grundsätzlich pauschale Nutzungsdauern an, aus denen sich feste Abschreibungssätze nach § 7 Abs. 4 EStG ergeben. (1)(2)(3)(4)(5.1)

Diese typisierten Zeiträume beruhen auf einer Schätzung der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer und haben zunächst die Vermutung der Richtigkeit für sich. (2)(3)(4)(5.1)

Das Gesetz eröffnet aber ausdrücklich die Möglichkeit, eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachzuweisen und damit höhere jährliche Abschreibungen, also AfA, zu erzielen. (1)(4)(5.1)(6)

Gerade bei älteren, stark beanspruchten oder nur eingeschränkt nutzbaren Immobilien kann hier ein erheblicher steuerlicher Hebel entstehen. (1)(4)(7.1)(7.2)(7.3)

Gesetzliche Grundlage: Kürzere tatsächliche Nutzungsdauer (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG)

Beruft sich ein Steuerpflichtiger auf eine verkürzte tatsächliche Nutzungsdauer eines zur Einkünfteerzielung genutzten Gebäudes, verlangt das Gesetz einen geeigneten Nachweis. (1)(4)(5.1)(6)

Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung kann sich der Steuerpflichtige dazu jeder sachverständigen Methode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint. (1)(4)(5.1)(6)(10)

Erforderlich ist, dass die maßgeblichen Determinanten der Nutzungsdauer – etwa technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung oder rechtliche Nutzungsbeschränkungen – konkret dargelegt werden, sodass der Zeitraum der voraussichtlichen Nutzung im Wege der Schätzung mit hinreichender Bestimmtheit ermittelt werden kann. (1)(4)(6)(7.1)(10)

Ein spezielles Bausubstanzgutachten, etwa nach dem ERAB-Verfahren, ist hierfür gerade nicht zwingende Voraussetzung. (4)(6)(10)(11)

Was ist ein Restnutzungsdauergutachten?

Ein Restnutzungsdauergutachten schätzt den Zeitraum, in dem ein Gebäude voraussichtlich noch entsprechend seiner Zweckbestimmung wirtschaftlich genutzt werden kann. (4)(7.1)(7.2)(10)(12.1)

In der Praxis wird hierfür häufig auf anerkannte Verfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV, zurückgegriffen. (5.2)(7.2)(12.1)(12.2)(15)

Die ImmoWertV sieht vor, dass die Restnutzungsdauer modellhaft berechnet und anschließend individuell an den konkreten Objektzustand angepasst wird. (7.2)(12.1)(12.2)(16)(17)

Dabei können insbesondere durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen, unterlassene Instandhaltungen und sonstige Gegebenheiten die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen. (7.2)(12.2)(16)(17)

Nach der Rechtsprechung ist die sachverständige Ermittlung der Restnutzungsdauer nach § 6 Abs. 6 ImmoWertV 2010 beziehungsweise § 4 Abs. 3 ImmoWertV 2021 eine anerkannt geeignete Schätzungsmethode für den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer. (5.2)(7.2)(12.1)(12.2)(15)

Dies gilt auch dann, wenn die Restnutzungsdauer im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens als Zwischenschritt zur Ermittlung des Gebäudewerts bestimmt wurde. (6)(12.1)(12.2)(15)(17)

BFH-Rechtsprechung: Rückenwind für Restnutzungsdauergutachten

Der Bundesfinanzhof hat klargestellt, dass der Gesetzeswortlaut weder eine bestimmte Gutachtenart noch eine bestimmte Methode für den Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer vorschreibt. (7.4)(7.1)(10)(12.1)(19.1)

Sowohl Gutachten, die schwerpunktmäßig auf technischem Verschleiß aufbauen, als auch solche, die wirtschaftliche Entwertung oder rechtliche Beschränkungen in den Vordergrund stellen, können eine tragfähige Grundlage für die Schätzung sein. (4)(7.1)(7.3)(10)(19.1)

Die in einem früheren BMF-Schreiben vorgesehenen zusätzlichen Einschränkungen – insbesondere die Ablehnung einer „bloßen Übernahme“ der Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten – lassen sich nach Auffassung des BFH dem Gesetz so nicht entnehmen. (7.4)(12.1)(12.2)(16)(20)

Insbesondere betont der BFH, dass gerade die nach der ImmoWertV ermittelte Restnutzungsdauer eine sachverständig anerkannte und typisierende, aber zugleich an den Einzelfall angepasste Methode darstellt. (5.1)(7.2)(12.1)(12.2)(17)

Typische Ansatzpunkte für eine verkürzte Restnutzungsdauer

Folgende Faktoren können im Gutachten eine deutlich kürzere Restnutzungsdauer rechtfertigen:

• Starker technischer Verschleiß, etwa aufgrund von Baualter, Bausubstanz oder intensiver Nutzung. (3)(4)(6)(7.1)(10)
• Wirtschaftliche Entwertung, wenn eine sinnvolle anderweitige Nutzung oder Verwertung vor Ablauf der technischen Lebensdauer nicht mehr zu erwarten ist. (1)(4)(7.1)(7.3)(19.1)
• Rechtliche Nutzungsbeschränkungen, etwa durch Baurecht, Denkmalschutz oder planerische Vorgaben, die die wirtschaftliche Nutzbarkeit zeitlich begrenzen. (1)(4)(7.1)(10)(12.1)
• Fehlende oder veraltete Modernisierung, die im Rahmen der ImmoWertV-Modellrechnung zu einer deutlichen Kürzung der Restnutzungsdauer führt. (6)(7.2)(12.2)(16)(21)

Gerichte haben wiederholt bestätigt, dass auch eine sachverständige Schätzung der Restnutzungsdauer, die auf dem ImmoWertV-Modell zur Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer unter Berücksichtigung von Modernisierungen beruht, für steuerliche Zwecke geeignet ist. (6)(12.1)(12.2)(15)(16)

Wie ein Restnutzungsdauergutachten als steuerlicher Hebel wirkt

Die amtlichen AfA-Tabellen und die gesetzlichen Typisierungen liefern nur einen Ausgangspunkt; sie sind für die Gerichte nicht bindend und berücksichtigen Besonderheiten des Einzelfalls nur eingeschränkt. (2)(3)(4)(5.1)(22)

Wird durch ein tragfähiges Gutachten eine erheblich kürzere Restnutzungsdauer nachgewiesen, kann dies zu einem spürbar höheren jährlichen AfA-Betrag führen. (1)(4)(5.1)(6)(10)

Die wirtschaftliche Nutzungsdauer kann insbesondere dann maßgeblich unter der technischen liegen, wenn das Gebäude vor Ablauf seiner technischen Lebensdauer objektiv wirtschaftlich verbraucht ist, also eine sinnvolle Nutzung oder Verwertung endgültig entfällt. (1)(4)(7.1)(7.3)(23)

In solchen Konstellationen darf die AfA an der kürzeren wirtschaftlichen Nutzungsdauer ausgerichtet werden – mit entsprechend schnellerem steuerlichen Aufwandseintritt. (1)(3)(4)(7.1)(23)

Gerade bei Erwerb gebrauchter Immobilien ist die Restnutzungsdauer zudem neu zu schätzen, wobei die Verhältnisse beim Erwerber und der konkrete Objektzustand maßgeblich sind. (2)(3)(4)(5.1)(19.2)

Ein qualifiziertes Restnutzungsdauergutachten schafft hier eine belastbare Grundlage und verbessert die Verteidigungsposition gegenüber der Finanzverwaltung. (5.1)(6)(10)(12.1)(19.1)

Formelle Anforderungen und Rolle des Sachverständigen

Nach der Rechtsprechung genügt ein Gutachten den Anforderungen, wenn es:

• die maßgeblichen technischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Faktoren des konkreten Objekts nachvollziehbar darstellt, (4)(5.1)(6)(7.1)(10)
• aus diesen Faktoren eine Restnutzungsdauer mit hinreichender Bestimmtheit herleitet und begründet und (4)(6)(7.1)(7.2)(10)
• auf einer fachlich anerkannten Schätzungsmethode basiert, etwa nach den Vorgaben der ImmoWertV. (5.2)(12.1)(12.2)(15)(16)

Die Nachweis- und Darlegungslast für eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer liegt beim Steuerpflichtigen. (1)(2)(4)(7.1)(20)

Finanzamt und Finanzgerichte prüfen im Rahmen der freien Beweiswürdigung, ob dem Gutachten ohne Einschaltung weiterer Sachverständiger gefolgt werden kann. (7.4)(7.1)(16)(19.1)(25)

Chancen und Risiken aus Mandantensicht

Ein Restnutzungsdauergutachten bietet insbesondere:

• Steuerliche Entlastung durch höhere jährliche AfA bei nachgewiesener kürzerer Nutzungsdauer. (1)(4)(5.1)(6)(10)
• Rechtssicherheit dank anerkannter Bewertungsmethoden nach ImmoWertV und gefestigter BFH-Rechtsprechung. (7.2)(12.1)(12.2)(15)(16)
• Bessere Argumentationsgrundlage in Betriebsprüfungen, da die Finanzverwaltung im Einzelfall abweichende Nutzungsdauern anerkennt, wenn sie glaubhaft gemacht werden. (1)(2)(3)(4)(5.1)

Dem stehen gegenüber:

• Kosten des Gutachtens, die gegen den erwarteten AfA-Mehrbetrag abzuwägen sind. (26)
• Prüfungsrisiken, wenn das Gutachten formell oder inhaltlich nicht den Anforderungen genügt oder die individuelle Situation des Objekts nicht ausreichend berücksichtigt. (7.4)(7.1)(16)(19.1)(25)

Eine sorgfältige Vorbereitung, die Auswahl eines fachkundigen Sachverständigen und eine steuerrechtlich saubere Einbettung des Gutachtens sind daher entscheidend. (4)(5.1)(6)(10)(12.1)