Steuerglossar

Grunderwerbsteuer einfach erklärt!

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Die Grunderwerbsteuer ist eine Rechtsverkehrssteuer, die den Rechtsvorgang besteuert, durch den ein inländisches Grundstück den Rechtsträger wechselt.(1)

Was wird besteuert?

Steuerpflichtig sind Rechtsgeschäfte, die den Anspruch auf Übereignung eines in Deutschland gelegenen Grundstücks begründen (z.B. Grundstückskaufvertrag).(1)
Grunderwerbsteuer fällt auch bei einem (fiktiven) Rechtsträgerwechsel im Rahmen von Umwandlungen, Unternehmenskäufen oder Anteilsübertragungen an, wenn die grunderwerbsteuerlichen Tatbestände – etwa bei Anteilsvereinigungen – erfüllt sind.(2)
Die Steuer knüpft grundsätzlich an den Wechsel des Rechtsträgers an und folgt damit den zivilrechtlichen Strukturen.(3)

Steuersatz der Grunderwerbsteuer

Der gesetzliche Grunderwerbsteuersatz beträgt 3,5 % der Bemessungsgrundlage (§ 11 GrEStG).(4)
Die Bundesländer können hiervon abweichen und haben überwiegend erhöhte Steuersätze zwischen 5 % und 6,5 % festgelegt (z.B. Bayern 3,5 %, Brandenburg 6,5 %, NRW 6,5 %).(4)

Bemessungsgrundlage

Gegenleistung als Regelfall

Bemessungsgrundlage ist regelmäßig die Gegenleistung im Sinne des § 8 GrEStG (Kaufpreis zuzüglich übernommener sonstiger Leistungen).(4)
Nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG gehören zur Gegenleistung alle Zahlungen und übernommenen Verpflichtungen, die wirtschaftlich Entgelt für das Grundstück sind.(5)
Die Grunderwerbsteuer selbst wird nach § 9 Abs. 3 GrEStG weder der Gegenleistung hinzugerechnet noch von ihr abgezogen.(6)

Ersatzbemessungsgrundlage: Grundbesitzwert

In bestimmten Fällen (insbesondere bei Ersatztatbeständen wie maßgebenden Gesellschafteränderungen) ist nicht die Gegenleistung, sondern der Grundbesitzwert nach § 8 Abs. 2 GrEStG maßgeblich.(7)
Seit der vom BVerfG gerügten alten Bewertungspraxis werden die Grundbesitzwerte nach den Bewertungsvorschriften der §§ 151, 157 BewG gegenwartsnah ermittelt.(8)
Der Gesetzgeber hat die früheren Bewertungsvorschriften (§ 138 BewG a.F.) rückwirkend ersetzt, um eine verfassungsgemäße, verkehrswertnahe Bemessungsgrundlage sicherzustellen.(9)

Freigrenze und Steuerbefreiungen

Erwerbe bis zu einer Bemessungsgrundlage von 2.500 € sind nach § 3 GrEStG steuerfrei (Freigrenze).(10)
Daneben bestehen zahlreiche persönliche und sachliche Befreiungstatbestände, insbesondere in den §§ 3 bis 7 GrEStG (z.B. Erwerbe unter Ehegatten, in gerader Linie oder bestimmte erbschaft- bzw. schenkungsteuerpflichtige Vorgänge).(11)
Bei unentgeltlichen Grundstücksübertragungen, die der Erbschaft- oder Schenkungsteuer unterliegen, ist der Erwerb grundsätzlich nach § 3 Nr. 2 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit, wobei andere Befreiungstatbestände (z.B. § 3 Nr. 3, 4, 6 GrEStG) daneben anwendbar bleiben.(11)

Typische Spezialfälle aus steuerlicher Sicht

1. Umstrukturierungen und Share Deals

Bei Umwandlungen und Unternehmenskäufen kann Grunderwerbsteuer entweder unmittelbar durch Grundstücksübertragungen oder mittelbar durch den Erwerb von Anteilen an grundbesitzenden Gesellschaften ausgelöst werden.(2)
Die grunderwerbsteuerliche Behandlung hängt dabei maßgeblich davon ab, ob ein tatsächlicher Grundstücksübergang oder ein Ersatztatbestand (z.B. Anteilsvereinigung nach § 1 Abs. 3 GrEStG oder maßgebende Gesellschafterveränderung nach § 1 Abs. 2a, 2b GrEStG) verwirklicht wird.(12)
In Konzernstrukturen können konzerninterne Grundstücksübertragungen zu Grunderwerbsteuer führen, wenn kein Befreiungstatbestand (insbesondere § 6a GrEStG) greift.(13)

2. Personengesellschaften und Konzernstrukturen

Grunderwerbsteuerlich werden Personengesellschaften als eigene Rechtsträger behandelt; die Grundstücke sind der Gesellschaft und nicht den Gesellschaftern zuzurechnen.(12)
Änderungen im Gesellschafterbestand führen grundsätzlich nicht automatisch zu Grunderwerbsteuer, können aber bei Erreichen oder Überschreiten der maßgeblichen Beteiligungsquoten (Ersatztatbestände) einen fiktiven Grundstückserwerb auslösen.(8)
Für bestimmte Übertragungen von Gesamthandsvermögen auf Gesellschafter (oder umgekehrt) sieht § 6 GrEStG teilweise Steuerbefreiungen vor, soweit der Grundstückszurechnungsbereich im Gesamthandsverbund erhalten bleibt.(14)

3. Erschließungskosten und Nebenleistungen

Übernimmt der Erwerber Erschließungskosten, ist zu unterscheiden, ob diese als Entgelt für das Grundstück vereinbart sind oder als öffentlich-rechtliche Abgaben erst nach dem Erwerb entstehen.(5)
Sind die Erschließungskosten Bestandteil des Kaufpreises oder mit diesem vertraglich verknüpft (z.B. „erschlossenes Grundstück“ gegen Übernahme rückständiger Beiträge), gehören sie zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung.(5)
Werden künftige Erschließungsbeiträge nach dem Erwerb als selbstständige öffentlich-rechtliche Abgaben erhoben, bleiben sie bei der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer außer Ansatz.(5)

Bilanzielle und ertragsteuerliche Einordnung der Grunderwerbsteuer

Beim Erwerb eines Grundstücks gehört die Grunderwerbsteuer regelmäßig zu den Anschaffungsnebenkosten und ist als Teil der Anschaffungskosten zu aktivieren.(15)
Bei bebauten Grundstücken ist die Grunderwerbsteuer auf Grund und Boden und Gebäude nach dem Verhältnis der Verkehrswerte aufzuteilen.(16)
In Spezialfällen – etwa bei Anteilsvereinigungen oder Gesellschafterwechseln – ist grunderwerbsteuerlich zu differenzieren, ob die Steuer Anschaffungsnebenkosten eines Grundstücks oder laufender Aufwand bzw. Teil eines Übernahmeergebnisses ist.(16)
Die ertragsteuerliche Behandlung der Grunderwerbsteuer (Aktivierung vs. sofort abzugsfähiger Aufwand) hängt von dem konkreten Sachverhalt ab, der zur Entstehung der Grunderwerbsteuer geführt hat.(2)

Praxisrelevanz für Immobilienerwerb und -gestaltung

Die Grunderwerbsteuer ist ein wesentlicher Kostenfaktor beim Immobilienerwerb und beeinflusst die Gesamtbelastung je nach Bundesland erheblich.(4)
Gestaltungsentscheidungen – etwa die Wahl zwischen Asset Deal (Grundstückskauf) und Share Deal (Anteilsübertragung), die Nutzung von Befreiungstatbeständen oder konzerninternen Umstrukturierungen – haben unmittelbare Auswirkungen auf die Grunderwerbsteuerbelastung.(1)
Eine genaue Analyse von Vertragsgestaltung, Beteiligungsquoten und Bewertungsfragen ist unerlässlich, um unnötige Grunderwerbsteuer und Mehrfachbelastungen zu vermeiden.(17)

Quellen:

(2) 2016 | Martin Cordes, Alexander Geißler | Aufsatz | Ertragsteuerliche Behandlung der Grunderwerbsteuer bei Umwandlungen und Unternehmenskäufen | SAM 2016, 110-111

(3) 07.07.2004 | BFH 2. Senat | II R 3/02 | Urteil | Umwandlung einer PGH in eine e.G. mit Grundstücksübertragung: Grunderwerbsteuerbarkeit – Verfassungsmäßigkeit der Erhebung von Grunderwerbsteuer – Sachliche Unbilligkeit der Erhebung von Grunderwerbsteuer | § 3 HwPGV, § 4 HwPGV, § 6 Abs 1 HwPGV, § 1 Abs 1 Nr 3 GrEStG 1983, Art 3 Abs 1 GG, …

(5) 2024 | Herbert Grziwotz | Aufsatz | Grunderwerbsteuer bei Erschließungskostenübernahme im Grundstückskaufvertrag | DNotZ 2024, 895-907

(6) 12.06.2002 | Finanzgericht Mecklenburg-Vorpommern 1. Senat | 1 K 631/00 | Urteil | Keine Bindung der Gerichte an koordinierten Ländererlass zur grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage | § 1 Abs 1 Nr 1 GrEStG 1997, § 9 Abs 1 GrEStG 1997, § 12 Abs 1 BewG 1991, § 5 AO 1977, § 90 Abs 2 AO 1977, …

(7) 09.04.2008 | BFH 2. Senat | II R 32/06 | Urteil | Verfassungsmäßigkeit der grunderwerbsteuerrechtlichen Erfassung von übertragenden Umwandlungen – Beschränkung der Steuerbefreiungen der §§ 5, 6 GrEStG auf Gesamthandsgemeinschaften | Art 3 Abs 1 GG, § 1 Abs 1 Nr 3 GrEStG 1997, § 5 GrEStG 1997, § 6 Abs 1 GrEStG 1997, § 6 Abs 3 GrEStG 1997, …

(8) 10.02.2026 | ab 06.12.2024 | Kommentierung | § 1 Erwerbsvorgänge – ab 06.12.2024; D. Steuerrelevante Gesellschafteränderungen bei Personengesellschaften (Abs. 2a); III. Problembereiche; 1. Verhältnis zu anderen GrESt-Vorschriften | Griesar | GrEStG eKommentar | 2026

(9) 15.02.2024 | FG Münster 8. Senat | 8 K 2082/22 GrE | Urteil | Bei der Einbringung eines mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks ist von dem nach § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GrEStG als Bemessungsgrundlage gesondert festgestellten Grundbesitzwert nicht der kapitalisierte Wert des erworbenen Erbbauzinsanspruchs abzuziehen – Erbbaugrundstücke als Grundstücke … | § 8 Abs 2 S 1 Nr 2 GrEStG 1997 vom 2. November 2015, § 2 Abs 1 S 2 Nr 3 GrEStG 1997, § 2 Abs 1 S 1 GrEStG 1997, Art 3 Abs 1 GG, ErbbauV, …

(11) 01.2022 | E. Schenken und Erben aus grunderwerbsteuerlicher Sicht | Handbuch | E. Schenken und Erben aus grunderwerbsteuerlicher Sicht; I. Grundstücksschenkung, gemischte Schenkung, Schenkung unter Auflage; 1. Grundstücksschenkung und Erwerb von Todes wegen | Halaczinsky | Halaczinsky/Wochner, Schenken, Erben, Steuern | 12. Auflage 2022

(12) 04.04.2018 | FG Nürnberg 4. Senat | 4 K 900/17 | Urteil | Keine Verfassungswidrigkeit der unterschiedlichen grunderwerbsteuerlichen Beurteilung des Erwerbs eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück verglichen mit dem Erwerb eines Anteils an einer grundbesitzenden Gesellschaft | § 1 Abs 1 Nr 1 GrEStG 1997, § 2 Abs 1 S 1 GrEStG 1997, Art 3 Abs 1 GG, § 1 Abs 3 Nr 1 GrEStG 1997, § 1008 BGB, …

(13) 10.02.2026 | ab 06.12.2024 | Kommentierung | § 1 Erwerbsvorgänge – ab 06.12.2024; E. Steuerrelevante Gesellschafteränderungen bei Kapitalgesellschaften (Abs. 2b); III. Problembereiche; 1. Verhältnis zu anderen GrESt-Vorschriften | Griesar | GrEStG eKommentar | 2026

(14) 16.04.2024 | ab 01.07.2021 | Kommentierung | § 6 Übergang von einer Gesamthand – ab 01.07.2021; B. Übergang von Grundstücken aus dem Gesamthandseigentum in das Mit- oder Alleineigentum (Abs. 1 und 2) | Sanna | GrEStG eKommentar | 2026

(17) 2010 | Fleischer, Heinrich | Aufsatz | Grunderwerbsteuer bei Konzernumstrukturierungen | Stbg 2010, 395