Steuerglossar

Vermietung und Verpachtung einfach erklärt!

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Vermietung und Verpachtung bezeichnet im Steuerrecht eine eigene Einkunftsart nach § 2 Abs. 1 Nr. 6 i.V.m. § 21 EStG. (1)(2)(3)

21 EStG legt fest, welche Einnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (VuV) gelten und ordnet sie den sogenannten Überschusseinkünften zu. (3)

1. Was sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung?

21 EStG umfasst insbesondere die Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen (Immobilien), die in der Praxis den wichtigsten Anwendungsfall darstellen. (3)

Steuerlich maßgeblich ist, wer den Tatbestand der Vermietertätigkeit erfüllt, also in wessen Namen vermietet oder verpachtet wird. (1)

Die Mieteinnahmen sind dem zuzurechnen, für den die Zahlung wirtschaftlich die Gegenleistung für die Nutzungsüberlassung darstellt. (1)

Der einkommensteuerliche Begriff der Vermietung und Verpachtung ist weiter als die zivilrechtlichen Begriffe Miete und Pacht; entscheidend ist der wirtschaftliche Inhalt des Vertrags, nicht seine Bezeichnung. (4)

21 EStG ist zudem subsidiär: Liegen die Einnahmen ihrer Art nach zugleich in einer anderen Einkunftsart (z.B. Gewerbebetrieb), gehen diese vor. (1)(2)

2. Systematik: Überschusseinkünfte und objektives Nettoprinzip

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gehören zu den sieben Einkunftsarten des Einkommensteuergesetzes und werden als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ermittelt. (3)

Der Besteuerung liegt das Leistungsfähigkeitsprinzip zugrunde; maßgeblich ist der durch die „fließende Quelle“ (laufende Erträge), nicht durch das Vermögen selbst, vermittelte Zuwachs. (3)

Dies spiegelt das objektive Nettoprinzip wider: Nur das Nettoeinkommen nach Abzug der Erwerbsaufwendungen unterliegt der Einkommensteuer. (3)(5)

3. Mieteinnahmen und umlagefähige Kosten

Grundlage der Besteuerung ist grundsätzlich das tatsächlich erzielte Mietaufkommen, nicht eine Vergleichsmiete. (6)

Bei verbilligter Vermietung an Angehörige oder nahestehende Personen kann die Finanzverwaltung aber auf eine angemessene Vergleichsmiete zurückgreifen. (6)

Zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gehören regelmäßig auch Nebenentgelte und Umlagen, etwa für Nebenkosten, soweit sie dem Vermieter zufließen. (2)(7)

Nebenentgelte werden nicht steuerfrei gestellt, da eine solche Privilegierung der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung dem System der synthetischen Einkommensteuer widerspräche. (7)

Auch Rückerstattungen von Werbungskosten, etwa Vorsteuererstattungen, können zu Einnahmen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung führen. (2)(8)

4. Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung

Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Mieteinnahmen und mindern den steuerpflichtigen Überschuss. (9)

Sie sind bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung abzuziehen, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang mit der beabsichtigten oder tatsächlichen Vermietung besteht. (9)

Bereits vor Beginn der Vermietung können vorab entstandene Werbungskosten (z.B. Finanzierungskosten, Renovierungen, Vermietungsbemühungen) steuermindernd berücksichtigt werden, sofern eine klare Vermietungsabsicht erkennbar ist. (9)

Zahlungen im Zusammenhang mit einem dinglichen Wohnrecht (z.B. Ablöse für den Verzicht) können im Einzelfall ebenfalls als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung des belasteten Grundstücks anerkannt werden. (10)

5. Liebhaberei und Einkünfteerzielungsabsicht

Voraussetzung jeder steuerbaren Einkunftsart ist die Einkünfteerzielungsabsicht; fehlt diese, liegt steuerlich Liebhaberei vor. (11)

Einkünfte aus Liebhaberei werden von den in § 2 Abs. 1 EStG genannten Einkunftsarten nicht erfasst; positive Ergebnisse sind nicht steuerbar, negative nicht abziehbar. (11)

Bei Vermietung wird die Einkünfteerzielungsabsicht aus der gesetzlichen Konzeption des § 2 Abs. 1 i.V.m. § 21 EStG und der Verwaltungsauffassung ausdrücklich abgeleitet. (11)

Die Finanzverwaltung hat zur Frage der Einkünfteerzielung bei Vermietung und Verpachtung in einem Erlass und in den Einkommensteuer-Hinweisen (H 21.2 EStH) Stellung genommen. (11)

6. Abgrenzung: Vermietung und Verpachtung vs. Gewerbebetrieb

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind § 21 EStG zuzuordnen, soweit sie nicht anderen Einkunftsarten zugehören; § 21 Abs. 3 EStG regelt die Zuordnung bei Überschneidungen. (1)(12)

Fallen die Mieteinnahmen wirtschaftlich als unselbständiger Teil einer gewerblichen oder freiberuflichen Tätigkeit an, werden sie den entsprechenden Gewinneinkünften zugerechnet und nicht als eigenständige VuV-Einkünfte erfasst. (1)(12)

Das gilt etwa, wenn Vermietungen im Rahmen eines Einzelunternehmens erfolgen und von der übrigen gewerblichen Tätigkeit nicht abgrenzbar sind; dann qualifizieren die Mieteinnahmen als Einkünfte aus Gewerbebetrieb. (12)

Umgekehrt sind Pachteinnahmen aus einem landwirtschaftlichen Grundstück, das nicht landwirtschaftlich genutzt wird, regelmäßig Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und nicht mehr Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft. (13)

Die bloße Vermietung und Verpachtung von Grundstücken gilt ertragsteuerlich grundsätzlich als reine Vermögensverwaltung, nicht als Gewerbebetrieb. (14)

Erst wenn die Vermietung ein bestimmtes Ausmaß oder eine besondere Organisation erreicht, kann die Grenze zur gewerblichen Tätigkeit überschritten werden; dies wird etwa bei kurzfristiger Vermietung über Plattformen ausdrücklich problematisiert. (15)(16)(17)

7. Gewerbesteuerliche Einordnung

Gewerbesteuerpflichtig ist grundsätzlich nur der stehende Gewerbebetrieb. (18.1)(19)

Die reguläre Vermietung von Immobilien durch Privatpersonen stellt meistens Vermögensverwaltung dar und unterliegt daher nicht der Gewerbesteuer. (14)(15)

Bei Vorliegen eines Gewerbebetriebs (z.B. Immobilien im Betriebsvermögen, gewerbliche Prägung oder gewerbliche Infektion einer Personengesellschaft nach § 15 Abs. 3 EStG) gehören die Mieteinnahmen einkommensteuerlich zwar zu den Einkünften aus Gewerbebetrieb, können aber gewerbesteuerlich unterschiedlich behandelt werden. (18.2)(21)(22)

Liegen die Voraussetzungen einer Betriebsverpachtung im Ganzen vor, endet mit Beginn der Verpachtung grundsätzlich die sachliche Gewerbesteuerpflicht, da kein stehender Gewerbebetrieb mehr besteht (§ 2 Abs. 1 und 4 GewStG). (18.1)(19)

In bestimmten Konstellationen (Betriebsaufspaltung, Sonderbetriebsvermögen, gewerbliche Prägung, gewerbliche Infektion) bleibt die Gewerbesteuerpflicht aber auch bei Verpachtung bestehen. (18.2)(23)

Die Literatur stellt hierzu detailliert dar, wann die Vermietung oder Verpachtung einzelner Wirtschaftsgüter bzw. eines Betriebs als gewerbliche Tätigkeit zu qualifizieren ist und welche Hinzurechnungs- und Kürzungsvorschriften (§§ 8, 9 GewStG) greifen. (15)(24)

8. Umsatzsteuerliche Aspekte

Die ertragsteuerliche Einordnung als Vermietung und Verpachtung ist von der umsatzsteuerlichen Behandlung zu trennen. (15)(16)

Grundsätzlich wird die Vermietung von Grundstücken umsatzsteuerlich teilweise steuerfrei gestellt, mit der Möglichkeit zur Option zur Steuerpflicht; dies ist insbesondere bei Immobilieninvestitionen und Gewerbeimmobilien von Bedeutung. (15)(16)(22)

Die kurzfristige Vermietung von Wohn- und Schlafräumen ist dagegen nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG umsatzsteuerpflichtig und unterliegt nur ggf. der Kleinunternehmerregelung des § 19 UStG. (17)(25)

Gerade bei privaten Kurzzeitvermietungen (z.B. über Plattformen) ist daher neben der Einkommensteuer auch die Umsatzsteuer systematisch zu prüfen. (17)(25)

9. Praktische Einordnung im Steuerrecht

Fachbeiträge und Handbücher zur Vermietung und Verpachtung stellen regelmäßig die ertragsteuerlichen Grundlagen, die Abgrenzung zu anderen Einkunftsarten, die Zurechnung der Einkünfte sowie die Behandlung von Werbungskosten und Veräußerungsgewinnen dar. (2)(15)(16)(24)(26)

Darüber hinaus werden gewerbesteuerliche Besonderheiten (z.B. Verpachtung eines Betriebs, Betriebsaufspaltung, Hinzurechnungstatbestände) und die umsatzsteuerliche Steuerfreiheit bzw. Option zur Steuerpflicht erläutert, um die Gesamtbelastung von Mieteinnahmen steuerlich optimal zu steuern. (15)(16)(23)(27)

10. Kurzfassung für Ihr Glossar (SEO-Fokus)

Vermietung und Verpachtung im Steuerrecht bezeichnet alle Einkünfte aus der entgeltlichen Überlassung von Immobilien und bestimmten Rechten nach § 21 EStG. (1)(2)(3)

Sie werden als Überschusseinkünfte (Mieteinnahmen minus Werbungskosten) besteuert und unterliegen dem objektiven Nettoprinzip. (3)(5)

Wesentliche Themen sind die richtige Zuordnung zu § 21 EStG, die Anerkennung von Werbungskosten (einschließlich vorweggenommener Aufwendungen), die Abgrenzung zur Liebhaberei, die Grenze zur gewerblichen Vermietung und damit zur Gewerbesteuerpflicht sowie die parallele umsatzsteuerliche Behandlung (Steuerfreiheit, Option, Kurzzeitvermietung). (9)(11)(15)(16)(17)(26)

Quellen:

(1) 19.10.2001 | BFH 6. Senat | VI R 131/00 | Urteil | Anmietung eines Büroraums durch den Arbeitgeber vom Arbeitnehmer – berechtigtes Interesse bei einer Fortsetzungsfeststellungsklage – Höhe der Lohnsteuer-Anmeldungsschuld bei zu viel abgeführter Lohnsteuer nach Erteilung der Lohnsteuerbescheinigung für das abgelaufene Kalenderjahr | § 19 EStG 1997, § 21 Abs 1 EStG 1997, § 21 Abs 3 EStG 1997, § 38 Abs 1 S 1 EStG 1997, § 38a EStG 1997, …

(2) 2001 | ohne Angabe | Aufsatz | Vermietung und Verpachtung; Einnahmen | DSR Gruppe 3/V101, 1-14 (3/2001)

(4) 05.10.1973 | BFH 8. Senat | VIII R 78/70 | Urteil | Die entgeltliche Überlassung eines Grundstücks zur Hebung der in ihm ruhenden Bodenschätze führt beim Überlassenden einkommensteuerrechtlich auch dann zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, wenn das Grundstück zwar bürgerlich-rechtlich übereignet wird, die Vertragsteile aber die … | § 2 Abs 3 Nr 6 EStG, § 1 Abs 2 StAnpG, § 3 StAnpG, § 21 Abs 1 Nr 4 EStG, § 21 Abs 2 EStG, …

(5) 2024 | Feldgen, René | Aufsatz | Neues vom BFH: Kein Werbungskostenabzug für ausschließlich durch ein Insolvenzverfahren verursachte Aufwendungen | eNews 2024, 05.11.2024

(6) 1977 | BMF | Aufsatz | Billig-Mieten können vom Finanzamt künstlich erhöht werden | FWW 1977, 104-105

(7) 14.12.1999 | BFH 9. Senat | IX R 48/99 | Urteil | Mietnebenkosten bei Pauschbetrag nach § 9a Satz 1 Nr.2 EStG – Abgrenzung zu den negativen Werbungskosten, den durchlaufenden Posten bzw. dem nichtsteuerbaren Aufwendungsersatz und Auslagenersatz | § 8 Abs 1 EStG 1997, § 9a Nr 2 EStG, § 21 Abs 1 Nr 1 EStG 1997, § 9a S 1 Nr 2 EStG 1997, Art 3 Abs 1 GG, …

(8) 29.06.1982 | BFH 8. Senat | VIII R 6/79 | Urteil | 1. Hat ein Steuerpflichtiger hinsichtlich seiner Umsätze aus der Vermietung oder Verpachtung von Grundstücken auf die Steuerbefreiung gemäß § 9 i.V.m. § 4 Nr.12 UStG 1967 verzichtet und für die Regelbesteuerung nach § 19 Abs.4 UStG 1967 optiert, so scheiden Vorsteuerbeträge, die als … | § 8 EStG, § 10d EStG, § 9 Abs 1 S 1 EStG, § 9b Abs 1 S 1 EStG, § 11 EStG, …

(9) 2015 | Schneider, Hans-Peter; Hoffmann, Peter; Hage, Bernd; Bahr, Christian | Aufsatz | Praxistipp: Als Kapitalanlage dienende und (zeitweise) leerstehende Immobilien | Stbg 2015, 25

(10) 19.04.2012 | Hessisches Finanzgericht 13. Senat | 13 K 698/09 | Urteil | Zurechnung von Vermietungseinkünften – Für den Verzicht auf ein dingliches Wohnrecht vom Wohnrechtsverpflichteten an den Berechtigten geleistete Zahlungen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung des belasteten Grundstücks | § 21 Abs 1 EStG 1997, § 21 Abs 1 EStG 2002, § 9 Abs 1 S 1 EStG 1997, § 9 Abs 1 S 2 EStG 1997, § 9 Abs 1 S 1 EStG 2002, …

(12) 24.07.2013 | Landessozialgericht Sachsen-Anhalt 3. Senat | L 3 R 173/11 | Urteil | Altersrente – Überschreiten der Hinzuverdienstgrenzen – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – Einkünfte aus Gewerbebetrieb – Gewinnermittlung – steuerrechtliche Zuordnung – Einkommensbewertung | § 34 Abs 2 S 1 SGB 6 vom 21. Juli 2004, § 34 Abs 2 S 2 SGB 6 vom 21. Juli 2004, § 34 Abs 3 SGB 6 vom 21. Juli 2004, § 1 SGB 4, § 15 Abs 1 S 1 SGB 4 vom 29. Juli 1994, …

(13) 03.11.1982 | Schleswig-Holsteinisches Finanzgericht 1. Senat | I 166/80 | Urteil | Bodenschätze (Kiesvorkommen) bei Ausbeutungsverträgen kein gewillkürtes Betriebsvermögen; Pachteinnahmen grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung | § 4 Abs 1 S 1 EStG 1975, § 7 Abs 6 EStG 1975, § 13 Abs 1 Nr 1 EStG 1975, § 21 Abs 1 Nr 1 EStG 1975, § 4 Abs 1 S 1 EStG 1977, …

(15) 2005 | G Grube, C Herden, U Klingler | Aufsatz | Vermietung und Verpachtung | LSW Gruppe 4/337, 1-18 (4/2005)

(16) 2002 | G Grube | Aufsatz | Vermietung und Verpachtung | LSW Gruppe 4/337, 1-16 (10/2002)

(17) 2021 | Janik Bischoff | Aufsatz | Kurzzeitige Vermietung über Airbnb im steuer- und steuerstrafrechtlichen Blickpunkt | Stbg 2021, 11-16

(20) 2005 | Norbert Schneider | Aufsatz | Immobilien im Privat- oder im Betriebsvermögen? | DWW 2005, 356-365

(21) 2024 | Anders Kraft, Susanne Knoch, Michel Lehmann | Aufsatz | Lebenszyklus einer Gewerbeimmobilie im Steuerrecht | DB 2924, 145-149

(22) 1989 | Schwendy | Aufsatz | Betriebsaufspaltung | LSW Gruppe 4/50, 1 (6/1989)

(23) 1983 | Grube, Herden, Wagner | Aufsatz | Vermietung und Verpachtung | LSW Gruppe 4/271, 1 (8/1983)

(24) 2016 | Hage, Bernd; Hoffmann , Peter | Aufsatz | Praxistipp: Steuerliche Aspekte der kurzfristigen Untervermietung | Stbg 2016, 313

(25) 2006 | ohne Angabe | Aufsatz | Vermietung und Verpachtung, Einnahmen, Einkünfteverteilung | DSR Gruppe 3/V101, 1-24 (7/2006)

(26) 1999 | K Schwendy, C Herden | Aufsatz | Betriebsverpachtung | LSW Gruppe 4/66, 1-6 (5/1999)