Höhere Abschreibung durch Gutachten

Veröffentlicht: 8. April 2026

Letzte Aktualisierung: 9. April 2026

1. Warum ein Gutachten für die Abschreibung so wertvoll ist

Mit einem fundierten Sachverständigengutachten lassen sich sowohl höhere laufende AfA als auch außerplanmäßige Abschreibungen überzeugend gegenüber der Finanzverwaltung begründen.(1)(2.1)

Bei Immobilien ist das Gutachten oft der Schlüssel, um entweder eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer oder eine dauerhafte Wertminderung (Teilwertabschreibung) nachzuweisen und damit die steuerliche Belastung deutlich zu senken.(1)(2.1)

2. Höhere Gebäude-AfA durch kürzere Nutzungsdauer – aktuelle BFH‑Rechtsprechung

Grundsätzlich ist die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer des Steuerpflichtigen maßgeblich, wie sie in der Handelsbilanz den Abschreibungen zugrunde gelegt wird, solange das Steuerrecht keinen anderen Zeitraum zwingend vorgibt.(3)

Will der Steuerpflichtige in der Steuerbilanz eine von der handelsrechtlichen Schätzung abweichende – etwa kürzere – Nutzungsdauer ansetzen, muss er nachweisen, dass die bisherige Schätzung unzutreffend war und der Handelsbilanzwert den steuerlichen Bewertungsvorschriften nicht entspricht.(3)

Die Finanzverwaltung hatte mit BMF‑Schreiben vom 22.2.2023 sehr enge Vorgaben gemacht und als Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer im Wesentlichen nur Gutachten öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Gutachter zugelassen.(1)

Dieses Schreiben wurde jedoch im Lichte der aktuellen BFH‑Entscheidung vom 23.1.2024 wieder aufgehoben, weil sich diese strengen Vorgaben so nicht aus dem Gesetz ergeben.(1)

Der BFH betont, dass weder § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG noch § 11c Abs. 1 Satz 1 EStDV vorschreiben, auf welche Weise und mit welcher Gutachtenmethode die voraussichtliche Nutzungsdauer eines Gebäudes zu schätzen ist.(1)

Insbesondere ist die sachverständige Ermittlung der Restnutzungsdauer nach § 4 ImmoWertV 2021 als anerkannte Schätzungsmethode nicht von vornherein steuerlich ausgeschlossen.(1)

Kernaussage für die Praxis:
Ein Verkehrswertgutachten, das die Restnutzungsdauer gem. ImmoWertV sachverständig herleitet, kann regelmäßig als tauglicher Nachweis für eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer und damit für höhere jährliche Gebäudeabschreibungen dienen.(1)

3. Höhere Abschreibung durch Gutachten bei dauerhafter Wertminderung (Teilwertabschreibung)

Neben der Verkürzung der Nutzungsdauer kommt ein Gutachten vor allem bei Teilwertabschreibungen wegen voraussichtlich dauernder Wertminderung zum Einsatz.(2.1)(4)

Bei abnutzbaren wie nicht abnutzbaren Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens kann der Ansatz des niedrigeren Teilwerts steuerlich zulässig sein, wenn dieser Wert unter den (fortgeschriebenen) Anschaffungs- oder Herstellungskosten liegt und die Wertminderung voraussichtlich dauerhaft ist.(5.1)(5.2)

Ein typischer Anwendungsfall ist ein mit Altlasten verseuchtes Grundstück, dessen Wert durch ein Gutachten erheblich niedriger festgestellt wird als die ursprünglichen Anschaffungskosten.(2.1)(4)

In einem vom BMF ausgewerteten Beispiel ermittelt der Gutachter für den Grund und Boden aufgrund der festgestellten Altlast nur noch 10.000 € gegenüber ursprünglichen Anschaffungskosten von 200.000 €.(2.1)(4)

Trotz einer grundsätzlich bestehenden öffentlich‑rechtlichen Verpflichtung zur Altlastensanierung ist eine Teilwertabschreibung in Höhe von 190.000 € zulässig, wenn aus Sicht des Bilanzstichtags nicht zu erwarten ist, dass die Behörde in absehbarer Zeit die Beseitigung verlangen wird.(2.2)(4)

Steigt der Wert später – etwa nach Sanierung – wieder an, ist steuerlich eine Zuschreibung bis maximal zu den ursprünglichen Anschaffungskosten vorzunehmen.(2.2)(5.1)

Auch hier bildet das Gutachten die maßgebliche Grundlage für die Begründung der dauernden Wertminderung und später für die Dokumentation der Wertaufholung.(2.1)(8)

4. Gutachten bei Erwerb: Höhere AfA‑Basis durch zutreffende Wertansätze

Beim Kauf von Unternehmen oder Immobilien ist der Erwerber regelmäßig bestrebt, solche Wirtschaftsgüter mit einem möglichst hohen Wert anzusetzen, die zu hohen Abschreibungen führen (z.B. kurz- oder mittelfristig abnutzbare Anlagen statt nicht abnutzbarem Grund und Boden).(9)

Um Diskussionen mit der Betriebsprüfung über die Höhe der angesetzten Teilwerte zu vermeiden, empfiehlt sich die Absicherung durch geeignete Gutachten, etwa für Grundstücke, Gebäude oder Fahrzeuge.(9)

In der Praxis hat es sich z.B. bewährt, den Wert von Kraftfahrzeugen über die Schwacke‑Liste oder durch ein Sachverständigengutachten (Kosten ca. 150–250 € je Fahrzeug) zu belegen.(9)

Bei bebauten Grundstücken geht die finanzgerichtliche Rechtsprechung regelmäßig davon aus, dass Teilwert und Verkehrswert weitgehend deckungsgleich sind, sodass ein Verkehrswertgutachten eine tragfähige Basis für die AfA‑Bemessung bildet.(10)(11)

Finanzgerichte greifen bei strittigen Grundstücksbewertungen typischerweise auf Gutachterausschüsse oder öffentlich bestellte Sachverständige zurück und folgen deren Wertermittlung, sofern keine durchgreifenden Einwände bestehen.(10)(11)(12)

Im Rahmen der AfA‑Bemessung kann das Finanzamt einen erkennbar überhöhten Kaufpreis verwerfen und sich stattdessen am Verkehrswert laut Gutachten orientieren; insoweit bestimmt das Gutachten mittelbar die zulässige Abschreibungsbasis.(11)

5. Typische Anwendungsfelder „höhere Abschreibung durch Gutachten“

Gebäude im Privat- oder Betriebsvermögen: Verkürzung der Restnutzungsdauer und Erhöhung des jährlichen AfA‑Satzes durch Nachweis einer geringeren tatsächlichen Nutzungsdauer (z.B. wegen baulicher Mängel oder wirtschaftlicher Überalterung) mittels Sachverständigengutachten.(1)(3)
Altlasten‑ oder Problemgrundstücke: Ansatz des niedrigeren Teilwerts bei voraussichtlich dauerhafter Wertminderung durch umweltbedingte Belastungen, belegt durch boden- oder umwelttechnische Gutachten.(2.1)(2.2)(4)
Unternehmenskauf und Immobilientransaktionen: Gutachten zur sachgerechten Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden, Gebäude und weitere abnutzbare Wirtschaftsgüter, um steuergünstige AfA‑Potenziale auszuschöpfen und gegenüber der Betriebsprüfung abzusichern.(9)(10)(11)

6. Praktische Hinweise für die Gestaltung

Bei der Planung höherer Abschreibungen durch Gutachten sollte zunächst geprüft werden, ob eine Verkürzung der Nutzungsdauer (höhere lineare AfA) oder eine Teilwertabschreibung wegen dauernder Wertminderung das geeignetere Instrument ist.(3)(5.2)(13.1)

Maßgeblich sind jeweils die Kriterien der voraussichtlich verbleibenden Nutzungsdauer sowie der Dauerhaftigkeit der Wertminderung zum Bilanzstichtag, die im Gutachten transparent und nachvollziehbar dokumentiert werden müssen.(2.1)(3)(13.2)

Soweit Gutachten im Bereich von Immobilien erstellt werden, sollte deren Aufbau sich an den in der ImmoWertV verankerten Methoden orientieren, da der BFH diese ausdrücklich als zulässige Grundlage für steuerliche Schätzungen der Restnutzungsdauer anerkannt hat.(1)

Für strittige Fälle empfiehlt sich eine gut abgestimmte Argumentation auf Basis der aktuellen BFH‑Rechtsprechung und der einschlägigen Verwaltungsanweisungen, um das Risiko von Kürzungen im Rahmen der Außenprüfung zu minimieren.(1)(2.1)(15)

7. Fazit

Ein qualifiziertes Sachverständigengutachten ist heute eines der wichtigsten Werkzeuge, um höhere Abschreibungen bei Immobilien und anderen Wirtschaftsgütern rechtssicher zu realisieren.(1)(2.1)

Ob über die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer oder den Ansatz eines niedrigeren Teilwerts: Wer die aktuellen BFH‑Vorgaben und die Rolle von Gutachten kennt und konsequent nutzt, erschließt sich erhebliche Gestaltungsspielräume bei der steuerlichen Gewinnermittlung.(1)(5.2)

Quellen

(2) 23.09.2016 | BStBl I Nr. 17 | Seite 995-999 | Teilwertabschreibungen gemäß § 6 Absatz 1 Nummer 1 und 2 EStG; Voraussichtlich dauernde Wertminderung, Wertaufholungsgebot | vom 23.09.2016

(4) 2014 | Stollfuß Verlag | Aufsatz | Aktuelle Informationen aus dem Steuerrecht Oktober 2014 | SteuerBlick 2014, 01.10.2014

(10) 25.11.2004 | FG Nürnberg 4. Senat | IV 332/2003 | Urteil | Zeitliche Zuordnung der Entnahme eines ehemaligen Betriebsgrundstücks und Bemessung des Entnahmewertes – Zeitpunkt von Teilwertabschreibungen des Besitzunternehmens auf Forderungen gegenüber der Betriebs-GmbH – Angemessenheit der Anschaffungskosten eines von der Ehefrau erworbenen Baugebiets – … | § 16 Abs 3 S 4 EStG 1990, § 9 Abs 2 S 1 BewG 1991, § 5 Abs 1 S 1 EStG 1990, § 6 Abs 1 Nr 2 EStG 1990, § 253 Abs 1 S 1 HGB, …

(12) 19.04.2010 | Volker Pfützenreuter | Anmerkung | Maßgeblichkeit der Handelsbilanz für die steuerliche Gewinnermittlung; Änderung des § 5 Abs. 1 EStG durch das BilMoG (BMF-Schreiben vom 12.03.2010 – IV C 6-S 2133/09/10001, 2010/0188935) | jurisPR-SteuerR 16/2010 Anm. 1