Erweiterte Grundstückskürzung: So machen Sie Ihre Immobilienerträge gewerbesteuerfrei

Was ist die erweiterte Grundstückskürzung?

Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, können den Gewerbeertrag um den Teil kürzen, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt. (2)(3)(4)(6)(7)

Die erweiterte Grundstückskürzung tritt an die Stelle der einfachen Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG. Wird sie erfolgreich angewendet, fällt auf die begünstigten Immobilienerträge im Ergebnis keine Gewerbesteuer an. (1)(2)(7)(8)(9)

Besonders relevant ist die Regelung für Immobilien-GmbHs, GmbH & Co. KGs und andere Grundstücksunternehmen, die vermögensverwaltend tätig sind, aber kraft Rechtsform der Gewerbesteuer unterliegen. (1)(3)(4)(5)(7)

Der steuerliche Vorteil kann erheblich sein: Ohne erweiterte Grundstückskürzung unterliegen Mieterträge bei einer gewerbesteuerpflichtigen Gesellschaft regelmäßig zusätzlich zur Körperschaftsteuer auch der Gewerbesteuer. Mit erfolgreicher Kürzung kann diese Belastung für reine Grundstückserträge entfallen.

Voraussetzungen: Wann greift die erweiterte Grundstückskürzung?

Ausschließliche Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes

Kernvoraussetzung ist, dass das Grundstücksunternehmen im Erhebungszeitraum ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt. (1)(2)(3)(6)(7)

Eigener Grundbesitz umfasst insbesondere Grund und Boden, Gebäude, sonstige Bestandteile und Zubehör. Betriebsvorrichtungen gehören dagegen bewertungsrechtlich nicht zum Grundbesitz und können deshalb problematisch sein. (2)(10)(11)(12)

Daneben sind nur wenige gesetzlich ausdrücklich zugelassene Nebentätigkeiten unschädlich. Dazu gehören unter anderem die Verwaltung eigenen Kapitalvermögens, die Betreuung bestimmter Wohnungsbauten oder die Errichtung und Veräußerung bestimmter Wohnobjekte. (1)(2)(3)(8)(13)

Die begünstigte Tätigkeit muss den gesamten Erhebungszeitraum prägen. Bereits eine kürzungsschädliche Tätigkeit innerhalb des Erhebungszeitraums kann dazu führen, dass die erweiterte Grundstückskürzung vollständig versagt wird. (2)(8)(12)(14)

Ausschließlichkeitsgebot

Das Ausschließlichkeitsgebot wird von der Rechtsprechung sehr streng ausgelegt. Schon geringfügige, nicht ausdrücklich erlaubte gewerbliche Nebentätigkeiten können zum vollständigen Wegfall der erweiterten Grundstückskürzung führen. (1)(6)(15)(16)(17)

Eine allgemeine Bagatellgrenze für beliebige Nebentätigkeiten gibt es nicht. Deshalb sollten Grundstücksunternehmen jede zusätzliche Tätigkeit vorab steuerlich prüfen lassen.

Schädlich können insbesondere sein:

• Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen außerhalb gesetzlicher Grenzen,
• Betrieb einer Photovoltaikanlage als eigenständige gewerbliche Tätigkeit,
• Reinigungsleistungen oder Dienstleistungen in fremden Räumen,
• Verwaltung fremder gemischt genutzter Gebäude,
• Halten von Oldtimern oder anderen Anlageobjekten außerhalb der Grundstücksverwaltung.

Typische Stolpersteine in der Praxis

Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen

Betriebsvorrichtungen gehören nicht zum Grundbesitz. Ihre Mitvermietung kann deshalb das Ausschließlichkeitsgebot verletzen und die erweiterte Grundstückskürzung gefährden. (10)(11)(12)

Das gilt insbesondere dann, wenn die Betriebsvorrichtungen wirtschaftlich dem Grundstücksunternehmen zuzurechnen sind und zusammen mit dem Grundstück an den Mieter überlassen werden.

Der BFH betont, dass auf das wirtschaftliche Eigentum an den Betriebsvorrichtungen abzustellen ist. Sind die Betriebsvorrichtungen wirtschaftlich dem Mieter zuzurechnen, kann dies die Kürzung retten. (11)(12)(26)

Seit 2021 sind Einnahmen aus sonstigen unmittelbaren Vertragsbeziehungen zu Mietern, insbesondere aus der Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen, unter bestimmten Voraussetzungen unschädlich, wenn sie im Wirtschaftsjahr nicht mehr als 5 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes betragen. (3)(12)

PV-Anlagen und Stromlieferungen

Der Betrieb einer Photovoltaikanlage stellt grundsätzlich eine eigenständige gewerbliche Tätigkeit dar und war lange Zeit regelmäßig kürzungsschädlich. (3)(5)(12)(22)

Durch gesetzliche Neuregelungen wurden jedoch punktuelle Erleichterungen geschaffen. Einnahmen aus Stromlieferungen aus erneuerbaren Energien oder Ladestationen können unschädlich sein, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen eingehalten werden.

Zunächst galt eine Grenze von 10 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes. Ab 2023 wurde diese Grenze für bestimmte Stromlieferungen auf 20 % angehoben. (3)(22)(27)

Voraussetzung ist insbesondere, dass der Strom aus erneuerbaren Energien stammt und grundsätzlich nicht an Endverbraucher außerhalb des Mieterbestands geliefert wird. (3)(22)

Verwaltung fremden Grundbesitzes

Die Verwaltung fremder Wohngebäude ist nur in engen Grenzen unschädlich. Sie ist insbesondere nur dann unschädlich, wenn diese Gebäude ausschließlich Wohnzwecken dienen. (3)(8)(16)

Werden dagegen fremde gewerblich genutzte Einheiten oder gemischt genutzte Gebäude betreut, kann die erweiterte Grundstückskürzung versagt werden. (3)(8)(16)(17)

Dienstleistungen und sonstige Nebentätigkeiten

Reinigungsleistungen in fremden Räumen oder andere nicht ausdrücklich zugelassene Dienstleistungen sind regelmäßig schädlich. Das gilt selbst dann, wenn sie nur in geringem Umfang erbracht werden oder lediglich kostendeckend sind. (1)(15)(17)(18)

Auch das unentgeltliche Halten von Oldtimern als Anlageobjekte wurde vom BFH als kürzungsschädliche Nebentätigkeit eingestuft. Entscheidend ist die Tätigkeit selbst, nicht zwingend die Erzielung von Einnahmen. (1)(15)(24)(25)

Gesellschafterstrukturen und „Dienen“ des Grundbesitzes

Die erweiterte Grundstückskürzung ist ausgeschlossen, soweit der Grundbesitz ganz oder teilweise dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters oder Genossen dient. Diese Einschränkung ergibt sich aus § 9 Nr. 1 Satz 5 Nr. 1 GewStG. (6)(28)(29)(30)

Der Grundbesitz dient dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters insbesondere dann, wenn dieser das Grundstück aufgrund eines Miet- oder Pachtvertrags nutzt. (29)(30)

Schädlich kann auch sein, wenn das Grundstück von einer Gesellschaft genutzt wird, an der der Gesellschafter als Mitunternehmer beteiligt ist. Bereits eine sehr geringe Beteiligung kann problematisch sein. (6)(28)(30)

Abschirmwirkung von Kapitalgesellschaften

Eine mittelbare Beteiligung über eine Kapitalgesellschaft löst die Schädlichkeit grundsätzlich nicht automatisch aus. Die Kapitalgesellschaft kann insoweit eine Abschirmwirkung entfalten, sodass ein steuerlicher Durchgriff auf ihre Gesellschafter nicht ohne Weiteres erfolgt. (29)(34)

Für die Praxis bedeutet das: Gesellschafterstrukturen müssen sorgfältig analysiert werden. Vermietungen an nahestehende Unternehmen oder Unternehmen von Gesellschaftern können die erweiterte Grundstückskürzung gefährden.

Gewerblicher Grundstückshandel und Drei-Objekt-Grenze

Überschreitet die Tätigkeit eines Grundstücksunternehmens den Rahmen der reinen Vermögensverwaltung, scheidet die erweiterte Grundstückskürzung aus. (7)(36)(38)

Maßgeblich ist, ob nach dem Gesamtbild der Tätigkeit die Umschichtung von Vermögenswerten gegenüber der Fruchtziehung aus zu erhaltender Substanz in den Vordergrund tritt. (7)(12)(36)(39)(40)

Ein wichtiges Indiz ist die sogenannte Drei-Objekt-Grenze. Werden innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs, regelmäßig fünf Jahre, mindestens vier Objekte veräußert, wird ein gewerblicher Grundstückshandel indiziert. (7)(38)(40)

Eine solche Einordnung kann dazu führen, dass die erweiterte Grundstückskürzung entfällt. Dies gilt auch bei bestimmten en-bloc-Veräußerungen oder wenn eine Veräußerung bereits von Anfang an geplant und vertraglich angelegt war. (7)(36)(38)(40)

Umgekehrt kann ein gewerblicher Grundstückshandel trotz hoher Objektzahl im Einzelfall verneint werden, wenn die Veräußerungen erst nach längerer Haltedauer erfolgen und vorher keine veräußerungsbezogenen Aktivitäten vorlagen. (7)(38)(40)(42)

Organschaft und erweiterte Grundstückskürzung

Bei einer gewerbesteuerlichen Organschaft wird der Gewerbesteuermessbetrag einheitlich beim Organträger festgesetzt. Die Voraussetzungen der erweiterten Grundstückskürzung sind jedoch für jedes Unternehmen im Organkreis gesondert zu prüfen. (28)(44)(45)

Vermietungen innerhalb eines Organkreises können besonders kritisch sein. Wenn eine Organgesellschaft Grundbesitz an Dritte weitervermietet, kann die erweiterte Grundstückskürzung nach aktueller BFH-Rechtsprechung grundsätzlich zu versagen sein. (28)(44)(45)

Immobiliengesellschaften in Konzern- oder Organschaftsstrukturen sollten daher besonders sorgfältig prüfen, ob die Grundstückskürzung auf Ebene der jeweiligen Gesellschaft tatsächlich erhalten bleibt.

Gesetzliche Neuregelungen: Mehr Spielraum seit 2021/2023

Der Gesetzgeber hat mit dem Fondsstandortgesetz und später mit dem Wachstumschancengesetz die strenge Systematik der erweiterten Grundstückskürzung punktuell gelockert. (3)(12)(27)

Stromlieferungen, PV-Anlagen und Ladestationen

Einnahmen aus Stromlieferungen aus erneuerbaren Energien oder aus dem Betrieb von Ladestationen können bis zu bestimmten Grenzen unschädlich sein, wenn die weiteren gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt werden. (3)(12)(22)(27)

Zunächst galt eine Grenze von 10 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes. Ab 2023 wurde diese Grenze für bestimmte Stromlieferungen auf 20 % angehoben. (27)

Bagatellgrenze für sonstige Nebentätigkeiten

Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen zu Mietern, insbesondere aus der Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen, können unschädlich sein, wenn sie im Wirtschaftsjahr nicht mehr als 5 % der Mieteinnahmen betragen. (3)(12)

Diese Erleichterungen gelten ab dem Erhebungszeitraum 2021 beziehungsweise für den erhöhten Prozentsatz bei bestimmten Stromlieferungen ab 2023. (3)(12)(27)

Trotz dieser Lockerungen bleibt die erweiterte Grundstückskürzung anspruchsvoll. Die gesetzlichen Grenzen sollten jährlich überwacht und dokumentiert werden.

Praxisempfehlungen für Grundstücksunternehmen

Grundstücksunternehmen sollten die Voraussetzungen der erweiterten Grundstückskürzung nicht nur bei Gründung prüfen, sondern laufend überwachen. Schon kleine Änderungen in Tätigkeiten, Verträgen oder Gesellschafterstrukturen können erhebliche Folgen haben.

• Tätigkeiten strikt trennen: Schädliche Nebentätigkeiten wie PV-Betrieb, Dienstleistungen, Grundstückshandel oder sonstige Anlageaktivitäten sollten möglichst in eigenständige Gesellschaften ausgelagert werden.
• Verträge sauber strukturieren: Bei Betriebsvorrichtungen sollte klar geregelt sein, wem wirtschaftliches Eigentum zusteht und wie Kosten abgerechnet werden.
• Fremdverwaltung prüfen: Die Verwaltung fremder Objekte ist nur in engen Grenzen zulässig. Gemischt genutzte Objekte sind besonders kritisch.
• Transaktionen langfristig planen: Veräußerungen sollten auf gewerblichen Grundstückshandel und Drei-Objekt-Grenze geprüft werden.
• Gesellschafterstruktur analysieren: Vermietungen an Unternehmen von Gesellschaftern können zur Versagung der Kürzung führen.
• Grenzen jährlich überwachen: 5-%-, 10-%- und 20-%-Grenzen sollten regelmäßig dokumentiert werden.

Besonders wichtig ist eine saubere Dokumentation. Bei Betriebsprüfungen muss nachvollziehbar sein, dass die Gesellschaft im jeweiligen Erhebungszeitraum ausschließlich begünstigte Tätigkeiten ausgeübt hat.