Erweiterte Grundstückskürzung: So machen Sie Ihre Immobilienerträge gewerbesteuerfrei

Veröffentlicht: 13. März 2026

Letzte Aktualisierung: 9. April 2026

1. Was ist die erweiterte Grundstückskürzung?

Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, können den Gewerbeertrag um den Teil kürzen, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt.(2)(3.1)(4)(6.1)(7.1)

Diese erweiterte Grundstückskürzung tritt an die Stelle der einfachen Kürzung von 1,2 % des Einheitswerts nach § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG.(1)(2)(7.1)(8)(9)

Werden die Voraussetzungen erfüllt, fällt der Gewerbeertrag aus der Immobilienverwaltung im Ergebnis auf null und die entsprechenden Erträge bleiben gewerbesteuerfrei.(1)(2)(3.1)(4)(7.1)

Typisch ist die Nutzung der erweiterten Grundstückskürzung durch Immobilien-GmbHs oder GmbH & Co. KGs, die vermögensverwaltend tätig sind und nur kraft Rechtsform der Gewerbesteuer unterliegen.(1)(3.1)(4)(5)(7.1)

2. Voraussetzungen: Wann greift die erweiterte Grundstückskürzung?

2.1 Ausschließliche Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes

Kernvoraussetzung ist, dass das Unternehmen im Erhebungszeitraum ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt.(1)(2)(3.1)(6.1)(7.1)

Als eigener Grundbesitz gilt der zum Betriebsvermögen gehörende Grund und Boden mit Gebäuden, sonstigen Bestandteilen und Zubehör – nicht jedoch Betriebsvorrichtungen.(2)(10)(11.1)(12.1)

Daneben sind nur wenige, gesetzlich ausdrücklich zugelassene Nebentätigkeiten zulässig (etwa Verwaltung eigenen Kapitalvermögens, Betreuung von Wohnungsbauten oder Errichtung und Veräußerung bestimmter Wohnobjekte).(1)(2)(3.1)(8)(13)

Die begünstigte Tätigkeit muss den gesamten – ggf. abgekürzten – Erhebungszeitraum prägen; bereits eine kürzungsschädliche Tätigkeit innerhalb des Zeitraums kann die Vergünstigung kosten.(2)(8)(12.1)(14)

2.2 Ausschließlichkeitsgebot – keine (oder nur eng definierte) Nebentätigkeiten

Die Rechtsprechung legt das Ausschließlichkeitsgebot äußerst streng aus.(1)(6.1)(15)(16)(17)

Schon geringfügige, nicht ausdrücklich erlaubte gewerbliche Nebentätigkeiten führen grundsätzlich zum vollständigen Wegfall der erweiterten Grundstückskürzung – Bagatellgrenzen gibt es insoweit nicht.(1)(4)(8)(15)(18)

Beispiele für schädliche Nebentätigkeiten sind insbesondere:

Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen außerhalb der gesetzlichen Bagatellgrenzen.(4)(11.2)(11.1)(12.1)(12.2)
Betrieb einer Photovoltaikanlage als eigenständiger Gewerbebetrieb (vor Einführung/Überschreitung von Unschädlichkeitsgrenzen).(3.1)(3.2)(5)(12.1)(22)
Reinigung oder Dienstleistungen in fremden Räumen.(1)(15)(18)
Verwaltung oder Betreuung fremder, gemischt genutzter Gebäude.(3.1)(3.3)(8)(16)(17)
Halten von Oldtimern zum Zweck der Wertsteigerung (auch ohne Einnahmen).(1)(15)(24)(25)

3. Typische Stolpersteine in der Praxis

3.1 Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen

Betriebsvorrichtungen gehören bewertungsrechtlich nicht zum Grundbesitz; ihre Mitvermietung verletzt grundsätzlich das Ausschließlichkeitsgebot.(10)(11.1)(12.1)

Dies gilt selbst dann, wenn die Mitvermietung nur einen geringfügigen Umfang hat – jedenfalls für Zeiträume vor Einführung spezieller Bagatellgrenzen.(1)(4)(11.2)(11.1)(12.1)

Der BFH betont, dass es insbesondere auf das wirtschaftliche Eigentum an den Betriebsvorrichtungen ankommt: Sind sie wirtschaftlich dem Mieter zuzurechnen, liegt keine schädliche Mitvermietung eigenen Grundbesitzes vor.(11.2)(11.1)(12.1)(26)

Seit 2021 sind Einnahmen aus sonstigen unmittelbaren Vertragsbeziehungen zu Mietern – insbesondere die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen – unschädlich, wenn sie im Wirtschaftsjahr nicht höher als 5 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes sind.(3.2)(12.2)

3.2 PV‑Anlagen und Stromlieferungen

Der Betrieb einer PV‑Anlage stellt eine eigenständige gewerbliche Tätigkeit dar und war lange Zeit regelmäßig kürzungsschädlich.(3.1)(5)(12.1)(22)

Seit dem Fondsstandortgesetz gilt jedoch:

Einnahmen aus Stromlieferungen aus erneuerbaren Energien oder Ladestationen sind unschädlich, wenn sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen und die Einnahmen im Verhältnis zur Mieteinnahme unter einer fixen Grenze liegen.(3.2)(12.2)
Zunächst betrug die Grenze 10 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes.(3.1)(3.2)(22)
Ab 2023 wurde diese Grenze für bestimmte Stromlieferungen auf 20 % angehoben.(27)

Voraussetzung ist u. a., dass der Strom aus erneuerbaren Energien stammt und grundsätzlich nicht an Endverbraucher außerhalb des Mieterbestands geliefert wird.(3.1)(3.2)(22)

3.3 Verwaltung fremden Grundbesitzes

Die Verwaltung fremder Wohngebäude ist nur dann unschädlich, wenn diese ausschließlich Wohnzwecken dienen.(3.1)(3.3)(8)(16)

Werden auch fremde gewerblich genutzte Einheiten oder gemischt genutzte Gebäude betreut, ist die erweiterte Grundstückskürzung zu versagen.(3.1)(3.3)(8)(16)(17)

3.4 Dienstleistungen und sonstige Nebentätigkeiten

Reinigungsleistungen in fremden Räumen oder sonstige nicht ausdrücklich zugelassene Nebentätigkeiten sind schädlich, selbst wenn sie nur in untergeordnetem Umfang erbracht werden oder lediglich kostendeckend sind.(1)(15)(17)(18)

Auch das unentgeltliche Halten von Oldtimern als Anlageobjekte hat der BFH als kürzungsschädliche Nebentätigkeit eingestuft; entscheidend ist die Tätigkeit, nicht die Ertragsseite.(1)(15)(24)(25)

4. Gesellschafterstrukturen und „Dienen“ des Grundbesitzes

4.1 Wenn der Grundbesitz dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters dient

Die erweiterte Grundstückskürzung ist ausgeschlossen, soweit der Grundbesitz ganz oder teilweise dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters oder Genossen dient (§ 9 Nr. 1 Satz 5 Nr. 1 GewStG).(6.1)(28.1)(29.1)(30.1)(30.2)

Der Grundbesitz „dient“ dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters u. a., wenn:

der Gesellschafter das Grundstück unmittelbar aufgrund eines Miet- oder Pachtvertrags nutzt,(29.1)(29.2)(30.1)(30.2)
oder das Grundstück von einer Gesellschaft genutzt wird, an der der Gesellschafter als Mitunternehmer beteiligt ist.(6.2)(28.1)(29.1)(30.1)(30.2)

Hierbei ist bereits eine sehr geringe Beteiligung – sogar unter 1 % – schädlich.(6.2)(28.1)(30.1)(30.2)

4.2 Abschirmwirkung von Kapitalgesellschaften

Eine mittelbare Beteiligung über eine Kapitalgesellschaft löst die Schädlichkeit grundsätzlich nicht aus, da die Kapitalgesellschaft insoweit eine Abschirmwirkung entfaltet und ein Durchgriff auf ihre Gesellschafter unzulässig ist.(29.1)(29.2)(34)

5. Gewerblicher Grundstückshandel und Drei‑Objekt‑Grenze

Überschreitet die Tätigkeit eines Grundstücksunternehmens den Rahmen der bloßen Vermögensverwaltung, scheidet die erweiterte Grundstückskürzung aus.(7.1)(7.2)(36.1)(36.2)(38.1)

Maßgeblich ist, ob nach dem Gesamtbild der Betätigung die Umschichtung von Vermögenswerten gegenüber der Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten in den Vordergrund tritt.(7.2)(12.1)(36.2)(39)(40)

Die Rechtsprechung verwendet hierfür typisierend die sog. Drei‑Objekt‑Grenze: Werden innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs (regelmäßig fünf Jahre) mindestens vier Objekte veräußert, wird ein gewerblicher Grundstückshandel indiziert – mit der Folge, dass die erweiterte Grundstückskürzung entfällt.(7.1)(7.2)(38.2)(38.1)(40)

Bei einer en‑bloc‑Veräußerung von fünf Mehrfamilienhäusern im dritten Jahr nach Erwerb hat der BFH eine schädliche gewerbliche Tätigkeit angenommen; eine einmalige en‑bloc‑Transaktion kann somit ausreichen.(7.1)(7.2)(38.2)(38.1)
Dagegen kann bei erstmaligen Veräußerungen im sechsten Jahr – trotz zweistelliger Objektzahl – ein gewerblicher Grundstückshandel im Einzelfall verneint werden, wenn vorher keinerlei veräußerungsbezogene Aktivitäten erfolgt sind.(7.2)(38.2)(40)(42)

Auch eine von Anfang an geplante und vertraglich vorgegebene Weiterveräußerung einer Teilfläche im Zusammenhang mit Abbruch- und Erschließungsmaßnahmen kann einen schädlichen Grundstückshandel begründen.(36.1)(36.2)(38.2)(38.1)(40)

6. Organschaft und erweiterte Grundstückskürzung

Bei einer gewerbesteuerlichen Organschaft wird der Gewerbesteuermessbetrag einheitlich beim Organträger festgesetzt; die erweiterte Grundstückskürzung ist jedoch für jedes Unternehmen im Organkreis gesondert zu prüfen.(28.2)(44)(45)

Vermietungen innerhalb des Organkreises, bei denen die Organgesellschaft den Grundbesitz an Dritte weitervermietet, sind nach aktueller BFH‑Rechtsprechung grundsätzlich nicht begünstigt; die erweiterte Grundstückskürzung ist insoweit zu versagen.(28.2)(44)(45)

7. Gesetzliche Neuregelungen: Mehr Spielraum seit 2021/2023

Der Gesetzgeber hat mit dem Fondsstandortgesetz und später mit dem Wachstumschancengesetz die strenge Systematik der erweiterten Grundstückskürzung punktuell gelockert.(3.1)(3.2)(12.1)(12.2)(27)

Wesentliche Erleichterungen:

Stromlieferungen / PV‑Anlagen / Ladestationen:
Einnahmen bis zu 10 % (ab 2023: 20 % für bestimmte Stromlieferungen) der Mieteinnahmen können unschädlich sein, wenn die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind.(3.1)(3.2)(12.2)(22)(27)
Bagatellgrenze für sonstige Nebentätigkeiten (insb. Betriebsvorrichtungen):
Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen zu Mietern – insbesondere aus der Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen – sind unschädlich, wenn sie im Wirtschaftsjahr nicht mehr als 5 % der Mieteinnahmen betragen.(3.2)(12.1)(12.2)

Diese Neuregelungen gelten erstmals ab dem Erhebungszeitraum 2021 bzw. (für den erhöhten Prozentsatz) ab 2023.(3.2)(12.1)(12.2)(27)

8. Praxisempfehlungen für Grundstücksunternehmen

Strenge Trennung der Tätigkeiten: Schädliche Nebentätigkeiten (PV‑Betrieb, Dienstleistungen, Handel, Oldtimer‑Anlage etc.) sollten möglichst in eigenständige Gesellschaften ausgelagert werden.(1)(15)(24)(36.1)(36.2)
Verträge sauber strukturieren: Bei Betriebsvorrichtungen sollte vertraglich klar geregelt werden, wem wirtschaftliches Eigentum zusteht und wie Kosten abgerechnet werden.(11.2)(11.1)(12.1)(26)
Fremdverwaltung sorgfältig prüfen: Die Verwaltung oder Betreuung fremder Objekte ist nur innerhalb enger Grenzen zulässig; gemischt genutzte Einheiten sind regelmäßig schädlich.(3.1)(3.3)(8)(16)(17)
Transaktionen langfristig planen: Veräußerungen sind auf ihre Auswirkungen im Hinblick auf gewerblichen Grundstückshandel und die Drei‑Objekt‑Grenze zu prüfen.(7.1)(7.2)(36.1)(36.2)(38.2)
Gesellschafterstruktur analysieren: Vermietungen an (Mit‑)Unternehmen von Gesellschaftern können über § 9 Nr. 1 Satz 5 Nr. 1 GewStG zur Versagung der Kürzung führen.(6.2)(28.1)(29.1)(30.1)(30.2)

9. Fazit

Die erweiterte Grundstückskürzung bietet Immobiliengesellschaften die Möglichkeit, Mieterträge vollständig aus der Gewerbesteuerbelastung herauszunehmen – allerdings nur bei strikt eingehaltenem Ausschließlichkeitsgebot und sorgfältig gestalteten Nebentätigkeiten.(1)(3.1)(4)(6.1)(7.1)

Aktuelle BFH‑Rechtsprechung und gesetzliche Neuerungen zeigen, dass die Finanzverwaltung und Gerichte die Vorschrift restriktiv anwenden, gleichwohl aber punktuell praxisfreundliche Erleichterungen eröffnet wurden.(3.2)(22)(24)(27)(28.2)

Quellen

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(3) 2021 | IWW Institut | Aufsatz | Ermittlung des Gewerbeertrags: Erweiterte Grundstückskürzung: Neues Urteil und neue Gesetzeslage | AStW 2021, 659-661

(4) 2018 | Köstler, Bernhard | Aufsatz | „Erweiterte Grundstückskürzung“: So wehren Sie sich gegen Angriffe der Finanzverwaltung | SSP 12/2018, 020-021

(5) 2023 | Gummels, Marvin | Aufsatz | Gewerbesteuer: Die erweiterte Grundstückskürzung und das Problem bei parallel betriebenen PV-Anlagen | SSP 6/2023, 17-20

(6) 2022 | IWW Institut | Aufsatz | Gewerbesteuer: Update zur erweiterten Grundstückskürzung | AStW 2022, 265-270

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(23) 2024 | IWW Institut | Sonstiges | Gewerbesteuer: Neues zur erweiterten Grundstückskürzung | AStW 2024, 716

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(26) 07.04.2005 | BFH 4. Senat | IV R 34/03 | Urteil | Keine erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags, wenn der das Grundstück gewerblich nutzende Gesellschafter an der Verpachtungsgesellschaft zu 5 v.H. beteiligt ist – Aussetzung des Verfahrens wegen eines möglicherweise verfassungswidrigen Gesetzes – Verfassungsmäßigkeit der Gewerbeertragsteuer | § 9 Nr 1 S 2 GewStG 1991, § 9 Nr 1 S 5 GewStG 1991, § 74 FGO, Art 100 Abs 1 GG

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(29) 2025 | Köster, Thomas | Aufsatz | Gestaltungshinweise zur Gewerbesteuer zum Jahresende 2025 | DStZ 2025, 852-872

(30) 2024 | Bäßler, Anthony | Aufsatz | Neue FG-Entscheidungen: Keine erweiterte Grundstückskürzung bei Betrieb einer PV-Anlage auf überlassenen Grundstück durch teilweise personenidentische GbR | eNews 2024, 09.07.2024

(31) 2025 | Thomas Rennar | Aufsatz | Erweiterte GewSt-Kürzung bei gewerblichem Grundstückshandel | ZMR 2025, 677

(32) 2025 | Uphues, Gerrit | Aufsatz | Der praktische Fall: BFH zur Drei-Objekt-Grenze bei erstmaligen Grundstücksveräußerungen im sechsten Jahr | GStB 2025, 360-363

(33) 2022 | Bäßler, Anthony | Aufsatz | Neue FG-Entscheidungen: Erweiterte Grundstückskürzung bei Immobilienvermietung innerhalb des Organkreises und Weitervermietung an fremde Dritte | eNews 2022, 05.12.2022