Steuern sparen mit Vermietung: Welche Werbungskosten sind absetzbar?

Grundprinzip: Was sind Werbungskosten bei Vermietung?

Werbungskosten sind alle Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Mieteinnahmen.

Typische Beispiele sind:

• Steuern vom Grundbesitz (Grundsteuer) für vermietete Immobilien.
• Gebäudeversicherungen, soweit sie sich auf zur Einkünfteerzielung genutzte Gebäude beziehen.
• Schuldzinsen für Darlehen, die im wirtschaftlichen Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie stehen (Anschaffung, Herstellung, Sanierung).
• Absetzungen für Abnutzung (AfA) auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes.
• Laufende Nebenkosten, z.B. öffentliche Abgaben und umlagefähige Betriebskosten, soweit sie vom Vermieter getragen werden.
• Maklerkosten, wenn sie eindeutig der Einkünfteerzielung dienen, etwa beim Verkauf eines Objekts zur Entschuldung anderer vermieteter Immobilien; dann können die Maklergebühren anteilig als Werbungskosten den verbleibenden Objekten zugeordnet werden.

Bei einer vermieteten Wohnung liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG vor; die o.g. Aufwendungen können dem jeweiligen Objekt zugeordnet werden.

Vorsicht bei verbilligter Vermietung und Angehörigen

Bei Vermietung an nahe Angehörige oder zu deutlich verbilligter Miete drohen Einschränkungen beim Werbungskostenabzug.

Wird bewusst ein Werbungskostenüberschuss erzeugt, um Angehörige zu unterstützen und selbst Steuern zu sparen, prüft die Finanzverwaltung die fremdübliche Gestaltung sehr genau.

Bei Gestaltungen ohne wirtschaftlich nachvollziehbaren Hintergrund (z.B. „Geldkreisläufe“ zwischen Eltern und Kindern) kann das Mietverhältnis wegen Gestaltungsmissbrauchs steuerlich nicht anerkannt werden – dann entfallen die Werbungskosten.

Liegt die Miete mindestens bei 66 % der ortsüblichen Marktmiete, ist grundsätzlich der vollständige Werbungskostenabzug gesichert.

Liegt die Miete deutlich unter der Marktmiete (z.B. unter 50 %), werden Werbungskosten nur anteilig zugelassen.

Für Gestaltungen mit Kindern bietet § 21 Abs. 2 EStG auch gezielte Steuersparmodelle (z.B. Zwischenvermietung an ein einkommensloses Kind), sofern Marktmiete und Vertragsdurchführung stimmen.

Fahrtkosten als Werbungskosten bei Vermietung

Grundsatz: Fahrten zum Objekt sind abziehbar

Fahrten, die durch die Verwaltung und Bewirtschaftung der vermieteten Immobilien veranlasst sind, gehören zu den klassischen Werbungskosten.

Dazu zählen insbesondere:

• Fahrten zur Besichtigung von Objekten vor dem Erwerb, wenn ein Vermietungsentschluss besteht.
• Fahrten zur Übergabe oder Abnahme bei Mieterwechsel.
• Fahrten zur Kontrolle des Objekts und der Mietsache.
• Fahrten zu Handwerkern, Hausverwaltungen oder zur Bank im Zusammenhang mit der Finanzierung der vermieteten Immobilie.
• Fahrten zur Inseratenschaltung, Vertragsunterzeichnung oder zur Klärung von Mietrechtsfragen, soweit sie konkret dieses Objekt betreffen.

Verwaltungsbedingte Pkw-Kosten für Fahrten zu den Vermietungsobjekten sind nach der Rechtsprechung grundsätzlich uneingeschränkt als Werbungskosten abzugsfähig.

Abrechnung der Fahrtkosten

Die Fahrtkosten können:

• entweder über tatsächliche Kfz-Kosten pro Kilometer (z.B. anhand eines Fahrtenbuchs und Gesamtkostenrechnung),
• oder über Kilometerpauschalen (im Rahmen der jeweils zulässigen Pauschbeträge) geltend gemacht werden.

Wesentlich ist eine eindeutige, nachvollziehbare Dokumentation (Datum, Ziel, Anlass, Kilometer), damit die Zuordnung zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht an § 12 EStG (private Lebensführung) scheitert.

Wichtige Besonderheit: „Regelmäßige Tätigkeitsstätte“ bei sehr vielen Fahrten

In Einzelfällen können Vermietungsobjekte zum ortsfesten Mittelpunkt der dauerhaften Vermietungstätigkeit werden – mit spürbaren Folgen für den Werbungskostenabzug.

Der BFH hat entschieden: Werden zu bestimmten Objekten sehr viele Fahrten durchgeführt (im entschiedenen Fall 380 Fahrten pro Jahr zu zwei Mietobjekten, durch Fahrtenbuch nachgewiesen), können diese Objekte zur regelmäßigen Tätigkeitsstätte des Vermieters erstarken.

Konsequenz: Für diese Fahrten ist nur noch die Entfernungspauschale nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4 und Abs. 3 EStG abziehbar – nicht mehr die vollen tatsächlichen Fahrtkosten.

Für die Praxis heißt das:

• Übliche, gelegentliche Objektfahrten (Besichtigungen, Kontrollen, Mieterwechsel etc.) können regelmäßig voll als Werbungskosten angesetzt werden.
• Erst wenn ein Objekt faktisch wie eine „Arbeitsstätte“ regelmäßig und sehr häufig aufgesucht wird, droht die Einstufung als erste Tätigkeitsstätte mit Beschränkung auf die Entfernungspauschale.

Weitere wichtige Werbungskosten im Überblick

Neben den Fahrtkosten sollten Vermieter insbesondere folgende Positionen im Blick behalten:

• Erhaltungsaufwendungen (Instandhaltung, Reparaturen): sofort abziehbar als Werbungskosten, sofern keine anschaffungsnahen Herstellungskosten vorliegen.
• Anschaffungsnahe Aufwendungen: Innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung ist zu prüfen, ob Renovierungskosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu aktivieren sind oder als Werbungskosten abziehbar bleiben; bei später durch Mieter verursachten Schäden können Reparaturkosten auch innerhalb der Dreijahresfrist rein als Werbungskosten abziehbar sein.
• Schuldzinsenoptimierung bei gemischt genutzten Gebäuden: Durch konsequente Trennung der Finanzierung lassen sich Schuldzinsen vorrangig den vermieteten Gebäudeteilen zuordnen und so gezielt als Werbungskosten abziehen.
• Maklerkosten zur Umschuldung / Entschuldung: Wird ein Objekt gezielt veräußert, um andere vermietete Immobilien zu entschulden, können die Maklergebühren anteilig als Werbungskosten bei den verbleibenden Objekten berücksichtigt werden.