Kaufpreisaufteilung bei Immobilienkauf im Notarvertrag: Steuerliche Gestaltung mit Augenmaß

Warum die Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag so wichtig ist

Beim Erwerb eines bebauten Grundstücks kauft der Erwerber steuerlich gesehen nicht ein einheitliches Objekt, sondern zwei eigenständige Wirtschaftsgüter:

• den nicht abnutzbaren Grund und Boden und
• das abnutzbare Gebäude.

Nur der Gebäudeanteil ist über die Nutzungsdauer abschreibbar; der Bodenwert bleibt unverändert.

Die Kaufpreisaufteilung entscheidet damit über:

• die AfA-Bemessungsgrundlage für das Gebäude,
• die Einordnung von anschaffungsnahen Herstellungskosten (15 %-Grenze bezogen auf die Gebäudeanschaffungskosten).

Fachbeiträge und Rechtsprechung betonen, dass die vertragliche Kaufpreisaufteilung eine zentrale Rolle spielt und aus Sicht einer sorgfältigen steuerlichen Beratung bereits im Kaufvertrag geregelt werden sollte, um Schätzungen der Finanzverwaltung zu vermeiden.

Grundsatz: Anerkennung der vertraglichen Kaufpreisaufteilung

Wird im Notarvertrag eine nachvollziehbare Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden sowie Gebäude vereinbart, sind diese vereinbarten und gezahlten Anschaffungskosten grundsätzlich auch der Besteuerung zugrunde zu legen.

Das gilt selbst dann, wenn Käufer und Verkäufer insoweit keinen echten Interessengegensatz haben und der Käufer typischerweise an einem möglichst hohen Gebäudeanteil interessiert ist.

Praxisempfehlung aus der Fachliteratur:

Die Aufteilung sollte bereits im maßgeblichen Notarvertrag erfolgen, um spätere Auseinandersetzungen mit der Finanzverwaltung zu vermeiden.

Die Aufteilung ist anzuerkennen, wenn sie:

• nicht nur zum Schein getroffen wurde,
• keinen Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO darstellt und
• wirtschaftlich erklärbar ist und die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise widerspiegelt.

Wann Finanzamt und Finanzgerichte von der vertraglichen Aufteilung abweichen

Eine Bindung der Finanzverwaltung an die vertragliche Aufteilung besteht nicht, wenn Anhaltspunkte dafür vorliegen:

• dass der Kaufpreis nur zum Schein bestimmt wurde oder
• ein Gestaltungsmissbrauch i.S.d. § 42 AO vorliegt.

Selbst ohne Schein- oder Missbrauchsgestaltung kann die vertragliche Aufteilung verworfen werden, wenn sie:

• die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und
• wirtschaftlich nicht haltbar erscheint.

Die Finanzgerichte haben im Einzelfall zu prüfen, ob nennenswerte Zweifel an der vertraglichen Aufteilung bestehen und diese durch objektive Marktpreise, Bodenrichtwerte und Verkehrswerte zu verifizieren.

Ein BMF-Schreiben nennt als Prüfmaßstab, dass „nennenswerte Zweifel“ jedenfalls dann anzunehmen seien, wenn die vertraglichen Werte um 10 % von objektiv ermittelten Werten abweichen.

Das FG München hält Abweichungen von unter 10 % zwischen vertraglicher und gutachterlicher AfA-Bemessungsgrundlage für unbeachtlich, da sie der üblichen Marktschwankungsbreite entsprechen.

Gerichte haben zudem erhebliche Diskrepanzen zu Bodenrichtwerten als starkes Indiz gegen die vertragliche Aufteilung gewertet; bei wesentlichen Abweichungen kann die Aufteilung ersetzt werden.

Folgen: Ersatz durch Verkehrswertaufteilung

Kann die vertragliche Aufteilung nicht anerkannt werden, muss das Finanzgericht bzw. faktisch die Finanzverwaltung den Gesamtkaufpreis nach den realen Verkehrswerten von Grund und Boden und Gebäude aufteilen.

Dazu sind regelmäßig:

• Boden- und Gebäudewert getrennt zu ermitteln und
• der Kaufpreis im Verhältnis dieser Werte auf Grund und Boden sowie Gebäude zu verteilen.

Die Finanzverwaltung verweist hierfür u.a. auf:

• bausachverständige Stellungnahmen und
• die Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung als Instrument der Schätzung.

Allerdings hat der BFH betont, dass die Arbeitshilfe keine hinreichende Grundlage darstellt, um eine vertragliche Aufteilung im finanzgerichtlichen Verfahren zu ersetzen, wenn ihre Ergebnisse erkennbar nicht die realen Verkehrswerte widerspiegeln.

Gestaltung im Notarvertrag: Worauf Unternehmen achten sollten

Ziel: Streitvermeidung und optimale AfA

Ziel einer professionellen Kaufpreisaufteilung ist es:

• eine hohe, aber noch marktgerechte Gebäudequote zu erreichen,
• nennenswerte Zweifel der Finanzverwaltung zu vermeiden und
• zugleich eine plausible Dokumentation der Wertverhältnisse zu schaffen.

Fachautoren sprechen von einem „Muss“, im Kaufvertrag eine nachvollziehbare Aufteilung zu vereinbaren, um eine Aufteilung im Schätzungsweg von vornherein zu vermeiden.

Inhaltliche Anforderungen an die vertragliche Aufteilung

Eine vertragliche Aufteilung ist in der Praxis insbesondere dann angreifbar, wenn:

• der Bodenwertanteil deutlich unter den Bodenrichtwerten liegt,
• die Relation von Grund und Boden zu Gebäude offensichtlich nicht den lokalen Marktverhältnissen entspricht oder
• keinerlei belastbare Begründung für die gewählte Relation existiert.

Umgekehrt steigt die Wahrscheinlichkeit einer steuerlichen Anerkennung, wenn die Vertragsparteien:

• auf Bodenrichtwerte und Verkehrswertindikatoren Bezug nehmen,
• die Wertansätze für Grund und Boden und Gebäude plausibel herleiten (z.B. Lage, Bauqualität, Zustand, Modernisierungen) und
• diese Herleitung auch dokumentieren.

Die Finanzverwaltung betont, dass die wirtschaftliche Haltbarkeit idealerweise an folgenden Punkten zu messen ist:

• dem am Markt erzielten Gesamtpreis und
• allen verfügbaren Indizien (Gutachten, Richtwerte, Vergleichsobjekte).

Typische Praxisfehler

Häufige Fehler in Notarverträgen mit steuerlicher Relevanz sind u.a.:

• Völliges Fehlen einer Aufteilung – dadurch wird der Weg für Schätzungen nach Arbeitshilfe und Sachverständigengutachten geöffnet.
• Extrem niedriger Bodenanteil ohne tragfähige Begründung, deutlich unter den Bodenrichtwerten – dies wird regelmäßig als starkes Indiz gegen die vertragliche Aufteilung gewertet.
• Nichtbeachtung besonderer Positionen wie übernommene Erhaltungsrücklagen, die separat zu betrachten sind und nicht in die reine „Grund und Boden / Gebäude“-Quote gehören.

Gerade Unternehmen mit umfangreichen Immobilieninvestitionen riskieren dadurch langfristige Nachteile bei AfA und anschaffungsnahem Aufwand.

Was gilt, wenn keine Aufteilung im Vertrag vereinbart ist?

Fehlt im Notarvertrag jegliche Kaufpreisaufteilung, ist der Gesamtkaufpreis im Schätzungswege auf Grund und Boden sowie Gebäude zu verteilen.

Dabei wird in der Praxis häufig die Arbeitshilfe der Finanzverwaltung verwendet. Sie ermöglicht auf Nutzerseite eine vereinfachte Berechnung, stellt allerdings nur eine typisierte „Schreibtischschätzung“ dar und kann durch sachverständige Gutachten widerlegt werden.

Die Arbeitshilfe ist damit ein Verwaltungstool ohne Bindungswirkung, dessen Ergebnisse im Streitfall durch eine qualifizierte Verkehrswertaufteilung (regelmäßig Gutachten) ersetzt werden können.

Strategische Empfehlungen für Unternehmen und Geschäftsführer

1. Kaufpreisaufteilung frühzeitig in die Verhandlungsstrategie einbeziehen

Die gewünschte Relation Grund/Boden – Gebäude sollte bereits in der Kaufpreisfindung und Vertragsgestaltung mitgedacht werden.

2. Steuerliche und wertgutachterliche Grundlagen dokumentieren

Bezugnahme auf Bodenrichtwerte, Marktberichte und ggf. gutachterliche Stellungnahmen bereits vor Beurkundung.

Kurze, aber prägnante Begründung der Aufteilung im Vertrag oder in einer dem Vertrag beigefügten Anlage erhöht die Verteidigungsfähigkeit.

3. Realistische Bandbreite nutzen, keine „Maximalquoten ohne Fundament“

Gerichtliche und verwaltungsinterne Maßstäbe (z.B. 10 %-Spanne) zeigen, dass gewisse Marktbandbreiten akzeptiert werden, darüber hinausgehende Abweichungen jedoch kritisch sind.

4. Anschaffungsnahe Herstellungskosten mitdenken

Eine realistische Gebäudequote ist nicht nur für die AfA, sondern auch für die 15 %-Grenze anschaffungsnaher Aufwendungen relevant, da diese Grenze am Gebäudeanteil bemessen wird.

5. Größere Transaktionen: Option Gutachten

Bei höherwertigen oder komplexen Objekten kann ein im Vorfeld eingeholtes verkehrswertorientiertes Gutachten (bzw. Gebäudenutzungsdauergutachten mit Aussage zur Kaufpreisaufteilung) die Grundlage für eine belastbare vertragliche Aufteilung bilden.