Höhere Abschreibung durch Gutachten

Warum ein Gutachten für die Abschreibung so wertvoll ist

Ein fundiertes Sachverständigengutachten kann ein wichtiges steuerliches Werkzeug sein, um höhere laufende Abschreibungen oder außerplanmäßige Abschreibungen gegenüber der Finanzverwaltung zu begründen. (1)(2)

Besonders bei Immobilien kann ein Gutachten entscheidend sein. Es kann belegen, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist als die gesetzlich typisierte Nutzungsdauer oder dass eine dauerhafte Wertminderung vorliegt.

Beide Fälle können die steuerliche Bemessungsgrundlage und damit die laufende Steuerbelastung spürbar beeinflussen.

In der Praxis geht es häufig um drei zentrale Ziele:

• höhere jährliche Gebäude-AfA durch Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer,
• Teilwertabschreibung bei voraussichtlich dauernder Wertminderung,
• zutreffende Kaufpreisaufteilung und höhere AfA-Basis beim Erwerb.

Höhere Gebäude-AfA durch kürzere Nutzungsdauer

Grundsätzlich richtet sich die Abschreibung nach der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer. Für Gebäude enthält das Steuerrecht typisierte AfA-Sätze. In bestimmten Fällen kann jedoch eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer angesetzt werden. (3)

Wer steuerlich eine kürzere Nutzungsdauer geltend machen möchte, muss nachvollziehbar darlegen, dass die bisherige Schätzung unzutreffend ist und die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes kürzer ausfällt. (3)

Die Finanzverwaltung hatte mit BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 zunächst sehr enge Anforderungen an den Nachweis gestellt. Danach sollten im Wesentlichen nur Gutachten öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Gutachter akzeptiert werden. (1)

Diese strengen Vorgaben wurden im Lichte der BFH-Rechtsprechung vom 23. Januar 2024 wieder aufgehoben. Der BFH betont, dass weder § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG noch § 11c Abs. 1 Satz 1 EStDV vorschreiben, mit welcher Gutachtenmethode die voraussichtliche Nutzungsdauer eines Gebäudes zu schätzen ist. (1)

Besonders wichtig für die Praxis: Die sachverständige Ermittlung der Restnutzungsdauer nach § 4 ImmoWertV 2021 ist nicht von vornherein steuerlich ausgeschlossen. (1)

Ein Verkehrswertgutachten, das die Restnutzungsdauer nach ImmoWertV nachvollziehbar herleitet, kann daher ein tauglicher Nachweis für eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer sein.

Dadurch kann sich der jährliche AfA-Betrag erhöhen. Das reduziert den steuerpflichtigen Gewinn beziehungsweise die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Höhere Abschreibung durch Gutachten bei dauerhafter Wertminderung

Neben der Verkürzung der Nutzungsdauer kann ein Gutachten auch bei Teilwertabschreibungen wegen voraussichtlich dauernder Wertminderung wichtig sein. (2)(4)

Bei abnutzbaren und nicht abnutzbaren Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens kann steuerlich der niedrigere Teilwert angesetzt werden, wenn dieser unter den fortgeschriebenen Anschaffungs- oder Herstellungskosten liegt und die Wertminderung voraussichtlich dauerhaft ist. (5)

Typische Fälle sind Grundstücke mit Altlasten, erheblichen Baumängeln, wirtschaftlicher Überalterung oder sonstigen wertmindernden Faktoren.

Beispiel: Ein Grundstück wurde ursprünglich zu Anschaffungskosten von 200.000 Euro erworben. Später stellt ein Gutachten wegen festgestellter Altlasten nur noch einen Wert von 10.000 Euro fest. In einem solchen Fall kann eine Teilwertabschreibung steuerlich in Betracht kommen, wenn die Wertminderung aus Sicht des Bilanzstichtags voraussichtlich dauerhaft ist. (2)(4)

Selbst wenn grundsätzlich eine öffentlich-rechtliche Sanierungspflicht besteht, kann eine Teilwertabschreibung möglich sein, wenn am Bilanzstichtag nicht zu erwarten ist, dass die Behörde in absehbarer Zeit die Beseitigung verlangt. (2)(4)

Steigt der Wert später wieder, etwa nach einer Sanierung, ist steuerlich eine Zuschreibung bis maximal zu den ursprünglichen Anschaffungskosten vorzunehmen. (2)(5)

Auch hier ist das Gutachten die zentrale Dokumentationsgrundlage. Es begründet die Wertminderung und dient später als Nachweis für eine mögliche Wertaufholung.

Gutachten bei Erwerb: Höhere AfA-Basis durch zutreffende Wertansätze

Beim Kauf von Immobilien oder Unternehmen ist die Kaufpreisaufteilung steuerlich besonders wichtig. Der Erwerber hat regelmäßig ein Interesse daran, möglichst hohe Werte solchen Wirtschaftsgütern zuzuordnen, die abgeschrieben werden können. (9)

Bei Immobilien betrifft das insbesondere die Aufteilung zwischen Grund und Boden sowie Gebäude. Grund und Boden ist nicht abnutzbar und damit nicht abschreibbar. Das Gebäude dagegen kann über die AfA steuerlich berücksichtigt werden.

Je höher der Gebäudeanteil am Kaufpreis, desto höher ist grundsätzlich die AfA-Basis. Ein Gutachten kann helfen, diese Aufteilung sachgerecht und prüfungssicher zu begründen.

Auch bei Unternehmenskäufen kann ein Gutachten sinnvoll sein, um den Wert einzelner abnutzbarer Wirtschaftsgüter nachvollziehbar festzulegen. Beispiele sind Gebäude, technische Anlagen, Fahrzeuge oder andere Betriebsmittel. (9)

Bei bebauten Grundstücken gehen Finanzgerichte regelmäßig davon aus, dass Teilwert und Verkehrswert weitgehend deckungsgleich sein können. Ein Verkehrswertgutachten kann deshalb eine tragfähige Grundlage für die AfA-Bemessung bilden. (10)(11)

Das Finanzamt kann einen erkennbar überhöhten Kaufpreis verwerfen und sich stattdessen am Verkehrswert laut Gutachten orientieren. Umgekehrt kann ein belastbares Gutachten helfen, eine angemessene AfA-Basis zu verteidigen. (11)

Typische Anwendungsfelder für höhere Abschreibung durch Gutachten

Gebäude im Privat- oder Betriebsvermögen

Bei Gebäuden kann ein Gutachten genutzt werden, um eine kürzere Restnutzungsdauer nachzuweisen. Gründe können bauliche Mängel, wirtschaftliche Überalterung, eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten oder ein schlechter technischer Zustand sein. (1)(3)

Altlasten- und Problemgrundstücke

Bei Grundstücken mit Altlasten, Umweltbelastungen oder erheblichen wertmindernden Umständen kann ein Gutachten Grundlage für eine Teilwertabschreibung sein. Besonders wichtig ist die Dokumentation der Dauerhaftigkeit der Wertminderung. (2)(4)

Unternehmenskauf und Immobilientransaktionen

Bei Unternehmenskäufen und Immobilientransaktionen kann ein Gutachten helfen, den Kaufpreis sachgerecht auf Grund und Boden, Gebäude und weitere abnutzbare Wirtschaftsgüter aufzuteilen. Dadurch lassen sich AfA-Potenziale nutzen und gegenüber der Betriebsprüfung absichern. (9)(10)(11)

Fahrzeuge und bewegliche Wirtschaftsgüter

Auch bei Fahrzeugen oder anderen beweglichen Wirtschaftsgütern kann ein Wertnachweis relevant sein. In der Praxis können Listenwerte oder Sachverständigengutachten herangezogen werden, um Wertansätze zu belegen. (9)

Praktische Hinweise für die Gestaltung

Wer höhere Abschreibungen durch ein Gutachten erreichen möchte, sollte zunächst klären, welches steuerliche Instrument im konkreten Fall passt.

• Kürzere Nutzungsdauer: geeignet bei Gebäuden, deren tatsächliche Restnutzungsdauer unter der typisierten steuerlichen Nutzungsdauer liegt.
• Teilwertabschreibung: geeignet bei voraussichtlich dauerhafter Wertminderung eines Wirtschaftsguts.
• Kaufpreisaufteilung: geeignet bei Immobilienerwerben, Unternehmenskäufen oder komplexen Vermögensübertragungen.

Entscheidend ist, dass das Gutachten nachvollziehbar, methodisch sauber und auf den steuerlich relevanten Stichtag bezogen ist.

Bei Immobilien sollte sich das Gutachten an anerkannten Bewertungsverfahren orientieren. Die BFH-Rechtsprechung erkennt insbesondere an, dass Methoden der ImmoWertV für steuerliche Schätzungen der Restnutzungsdauer herangezogen werden können. (1)

Bei Teilwertabschreibungen muss die voraussichtlich dauernde Wertminderung zum Bilanzstichtag dokumentiert werden. Es genügt nicht, nur eine kurzfristige oder vorübergehende Wertschwankung darzustellen. (2)(5)

Bei erwarteten Diskussionen mit der Betriebsprüfung empfiehlt sich eine frühzeitig abgestimmte Argumentation. Gutachten, steuerliche Würdigung und Dokumentation sollten zusammenpassen.