Fachbeitrag

Immobilien verschenken: Steuern, Freibeträge und rechtliche Grundlagen

Veröffentlicht: 17.06.2026 Letzte Aktualisierung: 17.06.2026

Immobilien verschenken kann steuerlich attraktiv sein, wenn Freibeträge, Nießbrauch und die rechtlichen Vorgaben richtig genutzt werden.

Immobilien verschenken: Steuern, Freibeträge und rechtliche Grundlagen

Was gilt rechtlich als Immobilienschenkung?

Eine Schenkung unter Lebenden liegt schenkungsteuerlich vor, wenn der Beschenkte durch eine unentgeltliche Zuwendung auf Kosten des Schenkers bereichert wird.

Bei Immobilien ist regelmäßig ein notariell beurkundeter Schenkungsvertrag mit Auflassung und Eintragungsbewilligung erforderlich; die Schenkung gilt als „ausgeführt“ und löst Schenkungsteuer aus, wenn Einigung über den Eigentumsübergang sowie Auflassung und Eintragungsbewilligung vorliegen.

Schenkungsteuer und Freibeträge bei Immobilien

Schenkungen von Immobilien unter Lebenden unterliegen der Schenkungsteuer, sofern keine Steuerbefreiung greift.

Eltern können ihren Kindern innerhalb eines Zehnjahreszeitraums bis zu 400.000 € steuerfrei zuwenden; dieser Freibetrag gilt auch für Grundstücksschenkungen.

Das Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht orientiert sich am Familienprinzip und privilegiert insbesondere Ehegatten und Kinder durch hohe Freibeträge und günstigere Steuersätze.

Mehrere Erwerbe zwischen denselben Personen innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet, sodass der persönliche Freibetrag nur einmal pro Zehnjahreszeitraum zur Verfügung steht.

Durch eine geschickte zeitliche Planung können Freibeträge „zeitlich und personell“ mehrfach ausgenutzt und so die Steuerbelastung deutlich reduziert werden.

Bewertung der Immobilie: neue Regeln im Blick behalten

Für die Schenkungsteuer ist der Grundbesitzwert nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes maßgeblich; bei Immobilien ist vom nach §§ 176 ff. BewG ermittelten Grundbesitzwert auszugehen.

Belastungen wie ein Nießbrauch werden steuermindernd abgezogen, indem der kapitalisierte Wert des Nießbrauchs nach § 14 BewG (Jahreswert × Vervielfältiger gemäß Lebenserwartung) ermittelt wird.

Durch die aktuellen Bewertungsregeln kann der Grundbesitzwert deutlich über früheren Werten liegen, was ohne Gestaltungen schneller zu einer relevanten Schenkungsteuer führt.

Nießbrauch als Steuersparmodell bei Immobilien

Funktionsweise des Vorbehaltsnießbrauchs

Bei einer Übertragung von Immobilien unter Vorbehaltsnießbrauch wird die Substanz des Grundbesitzes auf den Beschenkten übertragen, während die Nutzungen (z.B. Mieteinnahmen) beim Schenker verbleiben.

Der kapitalisierte Wert des Nießbrauchs wird bei der Berechnung der Schenkungsteuer vom Grundbesitzwert abgezogen und mindert so die steuerpflichtige Bereicherung.

Dies kann dazu führen, dass der steuerpflichtige Erwerb trotz hoher Immobilienwerte unterhalb des persönlichen Freibetrags bleibt.

Die Rechtsprechung stellt klar, dass ein vorbehaltener Nießbrauch – unabhängig davon, ob an einer Sache oder an Gesellschaftsanteilen – die Bereicherung des Bedachten mindert und bei der Ermittlung des steuerpflichtigen Erwerbs abzuziehen ist.

Auch ein nachrangiger Nießbrauch des Schenkers (wenn bereits ein Nießbrauch eines Dritten besteht) ist grundsätzlich zu berücksichtigen, wobei vorrangiger und nachrangiger Nießbrauch als einheitliche Last mit dem höheren Vervielfältiger angesetzt werden.

Gestaltungschancen und Risiken

Ein Vorbehaltsnießbrauch bietet neben dem steuerlichen Effekt den Vorteil, dass der Schenker weiterhin eine Einkunftsquelle und damit einen Baustein der Altersversorgung behält.

Beispiele zeigen, dass gerade bei ertragreichen Mietimmobilien der Nießbrauchsvorbehalt die Schenkungsteuer erheblich reduziert und der Vorteil umso größer ist, je jünger der Schenker ist (höherer Kapitalwert des Nießbrauchs).

Zu beachten ist, dass der spätere unentgeltliche Verzicht auf ein vorbehaltenes Nießbrauchsrecht selbst wieder als freigebige Zuwendung und damit als schenkungsteuerpflichtiger Vorgang gilt.

Erlischt der Nießbrauch hingegen durch Tod des Nießbrauchers, liegt erbschaft- und schenkungsteuerlich regelmäßig keine neue Schenkung vor; gleichwohl kann es – je nach Konstellation – zu Korrekturen kommen, wenn die tatsächliche Dauer des Nießbrauchs von der statistischen Lebenserwartung abweicht.

Familienheim und Immobilienübertragung zwischen Ehegatten

Das Familienwohnheim ist im Erbschafts- und Schenkungsteuerrecht besonders privilegiert und kann bei Übertragungen zwischen Ehegatten steuerfrei sein.

Die Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG umfasst auch den Erwerb von Gesamthandseigentum an einem Familienheim, etwa wenn ein Ehegatte das Familienheim unentgeltlich in eine Ehegatten-GbR einlegt, an der beide zu gleichen Teilen beteiligt sind.

In einem solchen Fall gilt der andere Ehegatte in Höhe des hälftigen Werts des Familienheims als bereichert, kann aber die Steuerbefreiung für das Familienheim in Anspruch nehmen, sodass dieser Vorgang regelmäßig schenkungsteuerfrei bleibt.

Frühzeitige Gestaltungen und 10-Jahres-Strategie

Frühzeitige Immobilienschenkungen im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge ermöglichen, die hohen Freibeträge gezielt zu nutzen und zugleich künftige Wertsteigerungen aus der späteren Erbschaftsteuer herauszunehmen.

Da bei der Schenkungsteuer alle Erwerbe zwischen denselben Personen innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet werden, lassen sich durch zeitlich gestaffelte Übertragungen Freibeträge mehrfach „alle zehn Jahre“ nutzen.

Gerade bei größeren Immobilienvermögen eröffnen Kombinationen aus Vorbehaltsnießbrauch, Familienheim-Befreiung und 10-Jahres-Planung erhebliche Gestaltungsspielräume zur nachhaltigen Reduzierung von Schenkung- und späterer Erbschaftsteuer.

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Quellen

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(8) 18.12.2012 | BVerfG 1. Senat 1. Kammer | 1 BvR 1509/10 | Nichtannahmebeschluss | Nichtannahmebeschluss: Schenkungssteuerpflicht des Schenkers (§ 20 Abs 1 ErbStG) mit Art 3 Abs 1 GG vereinbar - § 20 Abs 1 S 1 ErbStG kann bei Vorliegen besonderer Sachgründe als Haftungsnorm ausgelegt werden - hier: Haftung des Schenkers vorliegend jedenfalls wegen kollusiven Verhaltens | Art 3 Abs 1 GG, § 23 Abs 1 S 2 BVerfGG, § 92 BVerfGG, § 5 AO 1977, § 33 AO 1977, ...

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(16) 2025 | Schley, Nico | Sonstiges | Schenkweise Übertragung von Immobilien unter Nießbrauchsvorbehalt – Vermeidung von nachteiligen Folgen durch Verkehrswertgutachten | Stbg 2025, 301

(17) 2018 | Hage, Bernd; Hoffmann, Peter | Aufsatz | Praxistipp: Schenkungen im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge bei gleichzeitigem Nießbrauch | Stbg 2018, 25

(18) 01.06.2026 | ab 28.03.2024 | Kommentierung | § 7 Schenkungen unter Lebenden – ab 28.03.2024; B. Grundtatbestand des § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG; VII. Schenkung unter Auflage | Götz | ErbStG eKommentar | 2026

(19) 2009 | Olaf Siegmund, Markus Ungemach | Aufsatz | Die steuergünstige Übertragung von Immobilienvermögen - gewährte Begünstigungen und Gestaltungsmöglichkeiten | DStZ 2009, 602-610

(20) 2009 | Stollfuß Verlag | Aufsatz | Aktuelle Informationen aus dem Steuerrecht Oktober 2009 | SteuerBlick 2009, 01.10.2009

(22) 20.05.2014 | BFH 2. Senat | II R 7/13 | Urteil | Schenkungsteuerrechtliche Behandlung eines vorzeitigen unentgeltlichen Verzichts auf ein vorbehaltenes Nießbrauchsrecht | § 7 Abs 1 Nr 1 ErbStG 1997, § 10 Abs 1 S 1 ErbStG 1997, § 10 Abs 6 S 5 ErbStG 1997, § 25 Abs 1 ErbStG 1997

(23) 2014 | Urbach, Elmar | Aufsatz | Themen - Grundstücksübertragungen unter Nießbrauchsvorbehalt | KÖSDI 2014, 19109