Abschreibung bei Vermietung: Steuerliche Grundlagen und Gestaltungsmöglichkeiten

Grundprinzip der Abschreibung bei vermieteten Immobilien

Die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Wirtschaftsguts steuerlich auf dessen betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer. Bei Gebäuden erfolgt dies regelmäßig über eine lineare Jahres-AfA. (1)

Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gehören AfA, Sonderabschreibungen und erhöhte Absetzungen ausdrücklich zu den Werbungskosten. Sie mindern damit unmittelbar die steuerpflichtigen Mieteinkünfte. (2)(3)

Für Vermieter ist die Abschreibung daher eine zentrale Stellschraube der steuerlichen Gestaltung. Je höher die zulässige AfA, desto stärker können laufende Mieteinnahmen steuerlich reduziert werden.

Wichtig ist dabei: Abschreibungsfähig ist nur der abnutzbare Teil der Immobilie, also insbesondere das Gebäude. Grund und Boden nutzt sich steuerlich nicht ab und kann deshalb nicht abgeschrieben werden.

AfA-Sätze für Wohngebäude und Wahlrechte

Für Gebäude sieht § 7 EStG feste lineare AfA-Sätze vor. Entscheidend ist insbesondere der Zeitpunkt der Fertigstellung. (1)

Für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 und vor dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare AfA grundsätzlich 2 % pro Jahr. (1)

Wurde das Gebäude vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt, beträgt der lineare AfA-Satz 2,5 % pro Jahr. Für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt werden, ist ein erhöhter linearer AfA-Satz von 3 % vorgesehen. (1)

Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als die typisierte Nutzungsdauer, können statt der festen AfA-Sätze Abschreibungen nach der tatsächlichen Nutzungsdauer geltend gemacht werden. Das kann zu höheren jährlichen AfA-Beträgen führen. (1)

Zusätzlich wurde für neue Wohngebäude eine degressive AfA eingeführt. Für Gebäude, mit deren Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wird oder die in diesem Zeitraum angeschafft werden, kann eine degressive AfA von 5 % vom jeweiligen Restwert angewendet werden. (1)(4)

Bei der degressiven Methode wird jährlich ein gleichbleibender Prozentsatz auf den verminderten Buchwert angewendet. Dadurch fällt die Abschreibung in den ersten Jahren deutlich höher aus als bei der linearen Methode. (1)(4)

Ein Übergang von der degressiven AfA zur linearen Gebäude-AfA ist ausdrücklich zulässig. Danach bemisst sich die weitere AfA nach dem Restwert und der verbleibenden Restnutzungsdauer. (1)(4)

Bemessungsgrundlage: Gebäudeanteil optimieren

Die AfA wird grundsätzlich von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des jeweiligen Wirtschaftsguts berechnet. Bei Immobilien ist deshalb die richtige Aufteilung des Kaufpreises besonders wichtig. (1)

Bei bebauten Grundstücken ist nur der Gebäudeanteil abschreibungsfähig. Der Anteil für Grund und Boden ist nicht abnutzbar und damit nicht AfA-fähig. (1)(5)

Die Finanzverwaltung stellt hierfür eine Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück zur Verfügung. Damit kann der Kaufpreis in Grund und Boden sowie Gebäude aufgeteilt werden. (5)

Eine sachgerechte und nachvollziehbare Kaufpreisaufteilung kann die steuerliche Wirkung erheblich beeinflussen. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher ist grundsätzlich die AfA-Bemessungsgrundlage und damit die jährliche steuerliche Entlastung.

Gerade bei größeren Immobilieninvestitionen sollte die Kaufpreisaufteilung daher nicht erst im Rahmen der Steuererklärung, sondern bereits vor oder spätestens beim Erwerb steuerlich geprüft werden.

Sonder-AfA für Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG

Für die Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen in der Europäischen Union können im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren zusätzliche Sonderabschreibungen von bis zu 5 % pro Jahr in Anspruch genommen werden. Diese Sonder-AfA tritt neben die reguläre Gebäude-AfA. (3)(6)

Eine Wohnung gilt bei Anschaffung als neu, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erworben wird. Die Sonder-AfA steht dann nur dem Anschaffenden zu. (6)

Voraussetzung ist insbesondere, dass durch eine Baumaßnahme aufgrund eines Bauantrags oder einer Bauanzeige im gesetzlich begünstigten Zeitraum neue Wohnungen geschaffen werden. Relevant sind insbesondere Zeiträume nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 sowie nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029. (6)

Für Wohnungen, deren Bauantrag nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt wird, ist zusätzlich erforderlich, dass das Gebäude die Kriterien „Effizienzhaus 40 – Nachhaltigkeitsklasse“ erfüllt und dies durch das Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude“ nachgewiesen wird. (6)

Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden. Eine Nutzung zur vorübergehenden Beherbergung ist nicht begünstigt. (6)

Für nach dem 31. Dezember 2022 beantragte Projekte dürfen die förderfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten. Die Bemessungsgrundlage für die Sonder-AfA ist auf maximal 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. (6)

Die Sonder-AfA ist rückgängig zu machen, wenn innerhalb von zehn Jahren die Überlassung zu Wohnzwecken entfällt, ein steuerfreier Verkauf erfolgt oder durch nachträgliche Kosten innerhalb der ersten drei Jahre die Kostenobergrenze überschritten wird. (6)

Bei Vermietung gelten Sonderabschreibungen nach § 7b EStG als Werbungskosten und mindern damit unmittelbar die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. (2)(3)

Zusammenspiel: Sonder-AfA und degressive AfA

Die Sonder-AfA nach § 7b EStG tritt nach dem Gesetzeswortlaut neben die Gebäudeabschreibung nach § 7 Abs. 4 oder § 7 Abs. 5a EStG. Damit kann sie mit der linearen oder degressiven Gebäude-AfA kombiniert werden. (4)(6)

Wird die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG gewählt, sind deren Absetzungsbeträge grundsätzlich vorgegeben. Sie können nicht beliebig über- oder unterschritten werden. (4)

Die Sonder-AfA nach § 7b EStG beeinflusst die Höhe der degressiven Restwert-AfA nicht. Sie kommt zusätzlich hinzu. Dadurch können sich in den ersten vier Jahren besonders hohe Abschreibungsvolumina ergeben. (4)(6)

Nach der Fachliteratur ist in den Jahren der Sonder-AfA bei Wahl der degressiven Methode die Mindest-AfA aus § 7 Abs. 5a EStG und nicht lediglich die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG anzusetzen. (4)

Nach Ablauf der Sonder-AfA-Phase kann der Übergang von der degressiven zur linearen AfA weitere Gestaltungsmöglichkeiten eröffnen, insbesondere wenn dadurch die künftige Abschreibungshöhe optimiert wird. (1)(4)

AfA als Werbungskosten und Verlustgestaltung

AfA, Sonder-AfA und erhöhte Absetzungen zählen bei Vermietung zu den Werbungskosten. Übersteigen diese Werbungskosten die Mieteinnahmen, können negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung entstehen. (2)(3)(7)

Der Gesetzgeber nimmt solche Verlustmöglichkeiten bewusst in Kauf, um insbesondere den Wohnungsneubau durch steuerliche Abschreibungsvergünstigungen zu fördern. (5)(6)(7)

Gerade in der Anfangsphase eines Mietobjekts können hohe AfA-Volumina zu erheblichen Werbungskostenüberschüssen führen. Besonders stark kann der Effekt ausfallen, wenn degressive AfA und Sonder-AfA nach § 7b EStG zusammentreffen. (4)(7)

Für Vermieter kann dies zu spürbaren Steuerentlastungen führen, wenn die Verluste mit anderen positiven Einkünften verrechenbar sind. Voraussetzung bleibt jedoch eine steuerlich anzuerkennende Einkünfteerzielungsabsicht.

Einrichtung, Einbauküche und geringwertige Wirtschaftsgüter

Neben dem Gebäude selbst können auch abnutzbare bewegliche Wirtschaftsgüter im Zusammenhang mit der Vermietung abgeschrieben werden. Dazu gehören beispielsweise Mobiliar, technische Ausstattung oder einzelne Einrichtungsgegenstände. (2)(5)

Geringwertige Wirtschaftsgüter können unter den gesetzlichen Voraussetzungen sofort als Werbungskosten abgezogen werden. Dabei sind die jeweils geltenden GWG-Regelungen des § 6 Abs. 2 EStG zu beachten. (2)(3)

Moderne Einbauküchen bilden nach der Rechtsprechung regelmäßig ein eigenständiges Wirtschaftsgut mit einer typischen Nutzungsdauer von zehn Jahren. (8)

Sie sind deshalb nicht sofort vollständig abziehbar, sondern grundsätzlich über zehn Jahre linear abzuschreiben. Die AfA mindert als Werbungskosten die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. (2)(8)

Gleiches gilt für andere eigenständige abnutzbare Wirtschaftsgüter, die im Rahmen der Vermietung eingesetzt werden. Entscheidend sind Anschaffungskosten, Nutzungsdauer und die steuerliche Einordnung als eigenständiges Wirtschaftsgut.

Strategische Überlegungen für Unternehmer und Geschäftsführer

Die Wahl zwischen linearer und degressiver AfA sowie die Inanspruchnahme der Sonder-AfA nach § 7b EStG sind zentrale Stellschrauben für die zeitliche Verteilung der Steuerbelastung aus Vermietungsobjekten. (1)(4)(6)

Eine sorgfältige Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude kann die AfA-Bemessungsgrundlage optimieren und die laufende Steuerlast gezielt reduzieren. (1)(5)

Besonders bei Neubauprojekten im Zeitraum 2018 bis 2029 mit Effizienzhaus-40-Standard kann die Kombination aus erhöhter linearer AfA, degressiver AfA und Sonder-AfA erhebliche steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten eröffnen. (1)(4)(6)

Für Unternehmensgruppen, Geschäftsführer und vermögensverwaltende Strukturen lohnt sich eine vorausschauende Planung. Bauzeitpunkt, technische Ausgestaltung, Nachhaltigkeitsnachweise, Beihilferegeln und Abschreibungsmethodik sollten frühzeitig aufeinander abgestimmt werden.

Wichtig ist zudem eine saubere Dokumentation. Kaufpreisaufteilung, Fördervoraussetzungen, Nutzungsbeginn, Vermietungsabsicht und Nachweise zur Gebäudeklassifizierung sollten für mögliche Rückfragen der Finanzverwaltung nachvollziehbar vorliegen.