10-Jahres-Frist Immobilien: Was Sie steuerlich wissen müssen

Grundlagen: Private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG

Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken im Privatvermögen können als private Veräußerungsgeschäfte nach § 22 Nr. 2 in Verbindung mit § 23 EStG der Einkommensteuer unterliegen. (1)

Steuerbar sind Veräußerungsgeschäfte mit Grundstücken insbesondere dann, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung höchstens zehn Jahre liegen. Diese Einkünfte gehören zu den sonstigen Einkünften, soweit sie nicht bereits einer anderen Einkunftsart zuzuordnen sind. (1)(2.1)

Für die Praxis ist deshalb zuerst zu prüfen, ob der Verkauf im Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandels, eines Betriebs oder einer anderen Einkunftsart erfolgt. Nur wenn das verneint wird, kommt die Besteuerung als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG in Betracht. (1)(3)

Die 10-Jahres-Frist bei Immobilien

Ein privates Veräußerungsgeschäft liegt bei Grundstücken vor, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Umgangssprachlich wird diese Frist häufig als Spekulationsfrist bezeichnet. (2.1)

Erfasst werden Grundstücke, Erbbaurechte und andere Rechte, die wie Grundstücke behandelt werden. Gebäude, Eigentumswohnungen und selbständige Gebäudeteile werden ebenfalls einbezogen, wenn sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden. (2.1)

Der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen Veräußerungspreis einerseits und Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten sowie Werbungskosten andererseits. Bereits geltend gemachte Abschreibungen mindern die Anschaffungs- oder Herstellungskosten und erhöhen dadurch den steuerlichen Gewinn. (2.2)

Fristbeginn und Fristende

Für die 10-Jahres-Frist ist grundsätzlich der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung maßgeblich. Entscheidend sind die zivilrechtlichen Erwerbs- und Veräußerungszeitpunkte. (2.1)(2.3)

Eine Besonderheit gilt, wenn ein Grundstück zunächst zum Betriebsvermögen gehört und später ins Privatvermögen entnommen wird. Diese Entnahme gilt für Zwecke des § 23 EStG als Anschaffung. Dadurch kann eine neue Frist ausgelöst werden. (2.3)

Steuerfreiheit nach Ablauf von zehn Jahren

Liegen zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre, fällt im Privatvermögen grundsätzlich keine Einkommensteuer nach § 23 EStG an. Voraussetzung ist, dass keine andere Einkunftsart, insbesondere kein gewerblicher Grundstückshandel, eingreift. (2.1)(5)

Diese Grundsätze gelten auch bei Immobilien, die über eine vermögensverwaltende Personengesellschaft gehalten werden. Veräußert ein Gesellschafter seinen Anteil, gilt dies steuerlich als Veräußerung der anteiligen Immobilien. Bei einer Haltedauer von mehr als zehn Jahren liegt dann grundsätzlich kein steuerbares privates Veräußerungsgeschäft vor. (5)

Vorsicht ist geboten, wenn sich die Immobilie im Betriebsvermögen befindet. Bei einer Betriebsaufspaltung kann ein Objekt etwa zum Betriebsvermögen des Besitzunternehmens gehören. In diesem Fall ist der Verkauf regelmäßig voll steuerpflichtig, während derselbe Vorgang im Privatvermögen nach Ablauf der 10-Jahres-Frist steuerfrei sein könnte. (7)

Eigennutzung und Zwei-Silvester-Regel

§ 23 EStG enthält eine wichtige Ausnahme für selbstgenutzte Immobilien. Ein Verkauf kann auch innerhalb der 10-Jahres-Frist steuerfrei bleiben, wenn die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. (2.1)

Alternativ reicht es aus, wenn die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Diese Regelung wird in der Praxis häufig als Drei-Jahres-Regel oder Zwei-Silvester-Regel bezeichnet. (2.1)

Entscheidend ist die tatsächliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Nutzungswechsel, Vermietung oder der Auszug eines Ehegatten können die Steuerfreiheit gefährden. Gerade bei Scheidungsimmobilien ist diese Ausnahme deshalb sorgfältig zu prüfen. (2.1)(8)

Freigrenze von 1.000 Euro ab 2024

Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bleiben steuerfrei, wenn der aus allen privaten Veräußerungsgeschäften erzielte Gesamtgewinn im Kalenderjahr weniger als 1.000 Euro beträgt. (2.2)

Wichtig ist: Es handelt sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag. Wird die Grenze überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig und nicht nur der übersteigende Betrag. (2.2)

Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften dürfen nur mit Gewinnen aus derselben Einkunftsart verrechnet werden. Eine Verrechnung mit anderen Einkünften ist nicht möglich. (2.2)

Erbe, Schenkung und Scheidung

Unentgeltlicher Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung

Beim unentgeltlichen Erwerb, etwa durch Erbschaft oder Schenkung, wird die Anschaffung des Rechtsvorgängers dem Erwerber zugerechnet. Für die 10-Jahres-Frist zählt also das ursprüngliche Anschaffungsdatum des Erblassers oder Schenkers weiter. Eine neue Frist beginnt dadurch nicht. (2.3)

Scheidungsimmobilien

Bei Scheidungsimmobilien bestehen besondere Steuerfallen. Verkäufe innerhalb der Spekulationsfrist können als private Veräußerungsgeschäfte steuerpflichtig sein. (8)

Die Eigennutzungs-Ausnahme greift nur, wenn im maßgeblichen Zeitraum tatsächlich eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vorliegt. Zieht ein Ehegatte aus, wird die Immobilie vermietet oder ändert sich die Nutzung, kann die Steuerfreiheit gefährdet sein. (2.1)(8)

Auch im Rahmen von Zugewinnausgleich und Übertragungen im Familienverbund ist im Einzelfall zu prüfen, ob entgeltliche Elemente vorliegen, die ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft auslösen können. (8)

Abgrenzung zum gewerblichen Grundstückshandel

Bevor § 23 EStG angewendet wird, ist vorrangig zu prüfen, ob ein gewerblicher Grundstückshandel nach § 15 Abs. 2 EStG vorliegt. Denn in diesem Fall hilft die 10-Jahres-Frist nicht mehr. (1)(3)

Gewerblicher Grundstückshandel liegt vor, wenn eine selbständige, nachhaltige Tätigkeit mit Gewinnabsicht besteht, die sich am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr beteiligt und die Grenze der privaten Vermögensverwaltung überschreitet. (3)(9)

Drei-Objekt-Grenze

Die Rechtsprechung arbeitet regelmäßig mit der sogenannten Drei-Objekt-Grenze. Werden innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von etwa fünf Jahren mindestens vier Objekte veräußert, spricht ein starkes Indiz für gewerblichen Grundstückshandel. (9)(10)

Auch bei weniger Objekten kann ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen, wenn händlertypisches Verhalten hinzukommt. Dazu können umfangreiche Bebauung, Erschließung, Parzellierung oder intensive Vermarktungsaktivitäten zählen. (9)(11)

Maßgeblich ist stets das Gesamtbild der Verhältnisse. Entscheidend sind insbesondere die Dauer der Nutzung, die Zahl der veräußerten Objekte und die Art der Aktivitäten rund um Erwerb, Entwicklung und Verkauf. (9)(12)

Steuerliche Folgen

Liegt gewerblicher Grundstückshandel vor, gehören die Immobilien zum Umlaufvermögen. Die Veräußerungsgewinne unterliegen dann der Einkommensteuer und regelmäßig auch der Gewerbesteuer. (3)(13)

§ 23 EStG ist in diesem Fall nicht anwendbar. Die 10-Jahres-Frist schützt also nicht vor Besteuerung. Auch Verkäufe nach mehr als zehn Jahren können steuerpflichtig sein, wenn die Tätigkeit insgesamt gewerblich geprägt ist. (3)(14)(15)

Strukturierung über Gesellschaften

Vermögensverwaltende Personengesellschaften

Bei vermögensverwaltenden Personengesellschaften gilt die Bruchteilsbetrachtung. Das Gesellschaftsvermögen wird den Gesellschaftern anteilig persönlich zugerechnet. (5)

Veräußert ein Gesellschafter seinen Anteil im Privatvermögen, gilt dies als fiktive Veräußerung der anteiligen Immobilien. Diese unterliegt der 10-Jahres-Frist des § 23 EStG. Bei einer Haltedauer von mehr als zehn Jahren ist die Veräußerung grundsätzlich nicht steuerbar. Bei kürzerer Haltedauer liegt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor. (5)

Solche Strukturen können insbesondere in der vorweggenommenen Erbfolge und bei der Abstimmung von Ertragsteuer und Erbschaftsteuer eine Rolle spielen. Dabei sind mögliche latente Steuerlasten aus § 23 EStG sorgfältig zu berücksichtigen. (17)

Betriebsaufspaltung und betriebliche Strukturen

Bei einer Betriebsaufspaltung kann eine Immobilie zum Betriebsvermögen des Besitzunternehmens gehören. Dann ist der Verkauf grundsätzlich voll steuerpflichtig – im Gegensatz zur möglichen steuerfreien Veräußerung im Privatvermögen nach Ablauf der 10-Jahres-Frist. (7)

Für reine Grundstücksunternehmen kann außerdem die erweiterte gewerbesteuerliche Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG relevant sein. Wird diese versagt, kann die gewerbesteuerliche Belastung erheblich steigen. (7)

Praxisstrategien rund um die 10-Jahres-Frist

Für Unternehmer, Family Offices und vermögende Privatpersonen ist die 10-Jahres-Frist ein wichtiges Instrument der Immobiliensteuerplanung. Sie sollte jedoch immer im Zusammenspiel mit Eigennutzung, Objektanzahl, Gesellschaftsstrukturen und gewerblichem Grundstückshandel betrachtet werden. (3)(5)(9)

• Haltedauer planen: Immobilienverkäufe möglichst nach Ablauf der 10-Jahres-Frist terminieren, wenn keine zwingenden wirtschaftlichen Gründe dagegensprechen. (2.1)(5)
• Eigennutzung gezielt einsetzen: Bei zeitweiser Selbstnutzung prüfen, ob die Voraussetzungen der Eigennutzungs-Ausnahme erfüllt werden können. (2.1)(8)
• Drei-Objekt-Grenze beachten: Die Zahl der Verkäufe innerhalb eines Fünf-Jahres-Zeitraums im Blick behalten, um nicht unbeabsichtigt gewerblichen Grundstückshandel auszulösen. (9)(10)
• Gesamtaktivität steuern: Umfangreiche Bebauungs-, Erschließungs- oder Vermarktungsaktivitäten können auch unabhängig von der Objektzahl zur Gewerblichkeit führen. (11)(15)
• Rechtsformwahl nutzen: Vermögensverwaltende Personengesellschaften können helfen, die 10-Jahres-Frist strukturiert zu nutzen und Nachfolgegestaltungen mit ertragsteuerlichen Fragen zu verbinden. (5)(17)