Steuerberatung für Immobilien­unternehmen

Unternehmen, die eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, können unter den gesetzlichen Voraussetzungen den auf diese Tätigkeit entfallenden Gewerbeertrag kürzen. Dadurch kann die laufende Gewerbesteuer auf begünstigte Vermietungserträge entfallen.

Die Voraussetzungen sind jedoch streng. Nicht begünstigte Tätigkeiten, Betriebsvorrichtungen oder Nebenleistungen können die Kürzung gefährden. Bestimmte Einnahmen aus erneuerbarer Energie, Ladeinfrastruktur und unmittelbaren Leistungen an Mieter sind nur innerhalb gesetzlicher Grenzen unschädlich.

Im Privatvermögen kann ein Verkauf außerhalb des Zehnjahreszeitraums des § 23 EStG grundsätzlich nicht mehr als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein. Das gilt allerdings nur, sofern keine gewerbliche Tätigkeit oder andere steuerliche Zuordnung vorliegt.

In einer GmbH bleiben Veräußerungsgewinne grundsätzlich steuerpflichtig. Dafür kann die laufende Besteuerung thesaurierter Vermietungsüberschüsse günstiger ausfallen. Die passende Struktur hängt daher von Haltedauer, Verkaufsstrategie, privatem Finanzbedarf, Finanzierung und Nachfolge ab.

Übersteigen bestimmte Nettoaufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung 15 % der Gebäudeanschaffungskosten, werden sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt.

Die betreffenden Kosten sind dann grundsätzlich nicht sofort als Aufwand abziehbar, sondern erhöhen die Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung. Erweiterungen und jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten sind gesondert zu beurteilen.

Werden mehr als drei Objekte in einem engen zeitlichen Zusammenhang mit Erwerb, Errichtung oder umfassender Modernisierung verkauft, spricht dies regelmäßig für einen gewerblichen Grundstückshandel.

Die Grenze ist jedoch kein starres Gesetz. Auch bei weniger Verkäufen kann Gewerblichkeit vorliegen, beispielsweise bei Großobjekten, vorher feststehender Veräußerungsabsicht oder einer Tätigkeit, die bereits nach ihrem Gesamtbild unternehmerischen Grundstückshandel darstellt.

Bei einer Vermietung an Unternehmer kann unter bestimmten Voraussetzungen zur Umsatzsteuer optiert werden. Dadurch kann ein Vorsteuerabzug aus Anschaffungs-, Bau-, Sanierungs- und laufenden Kosten ermöglicht werden.

Voraussetzung ist insbesondere, dass der Mieter das Objekt für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Ändert sich die Nutzung später, können innerhalb des zehnjährigen Berichtigungszeitraums Vorsteuerkorrekturen entstehen.