Grunderwerbsteuer optimieren: So sparen Immobilienkäufer legal

Warum Grunderwerbsteuer ein wichtiger Kostenfaktor ist

Die Grunderwerbsteuer ist für Unternehmen, Investoren und private Immobilienkäufer regelmäßig einer der größten Nebenkostenblöcke beim Erwerb von Grundstücken, Immobilien oder Beteiligungen an grundbesitzenden Gesellschaften. (1)

Gleichzeitig eröffnet das Grunderwerbsteuergesetz mehrere legale Gestaltungsmöglichkeiten, um die Steuerlast zu senken oder in bestimmten Fällen vollständig zu vermeiden. (2)

Entscheidend ist, dass die Struktur bereits vor dem Erwerb, der Übertragung oder der Umwandlung geplant wird. Nachträgliche Korrekturen sind häufig schwierig oder steuerlich nicht mehr wirksam.

Kaufpreisaufteilung: Inventar senkt die Bemessungsgrundlage

Die Grunderwerbsteuer bemisst sich grundsätzlich nach der Gegenleistung für das grundstücksbezogene Wirtschaftsgut. Bewegliche Gegenstände gehören dagegen nicht zur grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage. (3)

Wird im Kaufvertrag der Kaufpreis sauber zwischen Grundstück und Gebäude einerseits sowie beweglichem Inventar andererseits aufgeteilt, fällt Grunderwerbsteuer nur auf den Grund- und Gebäudewert an. Der Wert des beweglichen Inventars bleibt außen vor. (3)

Typische abgrenzbare Positionen können sein:

• Betriebseinrichtung,
• Maschinen,
• Mobiliar,
• Einbauküchen oder sonstige bewegliche Gegenstände, soweit sie rechtlich und wirtschaftlich gesondert zu bewerten sind.

Wichtig ist eine nachvollziehbare und marktgerechte Aufteilung. Überhöhte oder nicht belegbare Inventarwerte können in der Finanzverwaltung schnell zu Diskussionen führen. (3)

Grundstück und Bau trennen

Die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist die Gegenleistung für den grunderwerbsteuerbaren Vorgang. Typischerweise ist das der Kaufpreis für das Grundstück. Bauleistungen werden demgegenüber grundsätzlich nicht der Grunderwerbsteuer unterworfen, sondern sind umsatzsteuerlich zu beurteilen. (4)

Bei Neubauprojekten kann es daher vorteilhaft sein, Grundstückserwerb und Bauleistung rechtlich und wirtschaftlich sauber zu trennen. (4)

• separater Kaufvertrag über das unbebaute Grundstück,
• separater Bauvertrag mit Bauunternehmer oder Generalunternehmer,
• klare Trennung der Leistungspflichten, Zahlungsströme und Vertragspartner.

Entscheidend ist, dass kein einheitlicher Erwerbsgegenstand „bebautes Grundstück“ entsteht. Wird der Erwerb wirtschaftlich als einheitliches Paket beurteilt, kann die Grunderwerbsteuer auch auf Baukosten zugreifen. (4)

Familienübertragungen nach § 3 GrEStG

Das Grunderwerbsteuergesetz enthält weitreichende Ausnahmen für Übertragungen im Familienverbund. Diese Befreiungen sind ein zentrales Instrument der steueroptimierten Vermögens- und Nachfolgeplanung. (5)

Ehegatten und eingetragene Lebenspartner

Grundstücksübertragungen zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Die Befreiung gilt umfassend für steuerbare Erwerbsvorgänge nach § 1 GrEStG und kann daher auch bei bestimmten Umstrukturierungen und gesellschaftsrechtlichen Vorgängen relevant sein. (5)(6)

Verwandte in gerader Linie und Stiefkinder

Ebenfalls befreit sind Grundstückserwerbe durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind. Dazu gehören insbesondere Kinder, Eltern und Enkel. Stiefkinder stehen den Abkömmlingen ausdrücklich gleich. (5)(7.1)(7.2)

Die Befreiung kann sogar bei Übertragungen zwischen geschiedenen Stiefeltern und Stiefkindern greifen. Außerdem erfasst sie unter bestimmten Voraussetzungen auch Übertragungen auf Ehegatten oder Lebenspartner der begünstigten Personen, etwa Schwiegerkinder, solange die Ehe oder Lebenspartnerschaft besteht. (7.2)(7.3)

Schenkungen und Erbfälle

Grundstückserwerbe von Todes wegen sowie Grundstücksschenkungen unter Lebenden im Sinne des Erbschaft- und Schenkungsteuergesetzes sind ebenfalls von der Grunderwerbsteuer befreit. (1)(5)

Bei gesellschaftsrechtlichen Gestaltungen, etwa bei der Übertragung von Personengesellschaftsanteilen im Familienkreis, kann eine sogenannte interpolierende Betrachtungsweise dazu führen, dass auch fiktive Grundstückserwerbe grunderwerbsteuerfrei bleiben, wenn derselbe Lebensvorgang bereits der Erbschaft- oder Schenkungsteuer unterliegt. (2)(10)

Share Deals: Grunderwerbsteuer durch Anteilserwerb steuern

Beim Share Deal wird nicht das Grundstück selbst erworben, sondern es werden Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft übertragen. Das Grunderwerbsteuerrecht fingiert in solchen Fällen unter bestimmten Voraussetzungen dennoch einen Grundstückserwerb. (4)(11)

Personengesellschaften: 90-%-Grenze und Zehnjahreszeitraum

Bei grundbesitzenden Personengesellschaften wird Grunderwerbsteuer ausgelöst, wenn sich der Gesellschafterbestand innerhalb von zehn Jahren so ändert, dass mindestens 90 % der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen. Dann gilt ein fiktiver Grundstückserwerb der Personengesellschaft als verwirklicht. (12.1)

Die 90-%-Grenze wird über sämtliche Anteilsübertragungen innerhalb des Beobachtungszeitraums geprüft. Die Steuer wird dabei regelmäßig nach den bewertungsrechtlichen Grundbesitzwerten erhoben. (12.1)

Steuervergünstigungen nach § 6 Abs. 3 GrEStG sowie persönliche Befreiungen nach § 3 GrEStG können die Steuerlast in bestimmten Familien- und Gesamthandsstrukturen ganz oder teilweise neutralisieren. (12.1)(12.2)(14)

Kapitalgesellschaften: Anteilsvereinigung

Bei grundbesitzenden Kapitalgesellschaften kann Grunderwerbsteuer entstehen, wenn sich mindestens 90 % der Anteile in einer Hand vereinigen. Der Anteilseigner wird dann grunderwerbsteuerlich so behandelt, als hätte er die Grundstücke selbst erworben. (15)

Personenbezogene Steuerbefreiungen, etwa für Erwerbe in gerader Linie, sind bei bestimmten Anteilsvereinigungen nach § 1 Abs. 3 Nr. 1 und 2 GrEStG nicht anwendbar. Sie greifen nur bei bestimmten Anteilsübertragungen bereits vereinigter Anteile. (15)(16)

Steuerbefreiungen bei Share Deals nutzen

Auch bei Share Deals können die allgemeinen Befreiungen des § 3 GrEStG relevant werden. Bei fiktiven Grundstückserwerben infolge schenkweiser Anteilsübertragung, etwa innerhalb der Familie, kann § 3 Nr. 2 GrEStG Doppelbelastungen mit Schenkungsteuer und Grunderwerbsteuer vermeiden. (16)(17)

Bei Personengesellschaften werden persönliche Befreiungen, etwa für Ehegatten oder Kinder, über § 6 Abs. 3 GrEStG in Verbindung mit § 3 GrEStG anteilig berücksichtigt. (2)(18)(19)

Die Gestaltungsspielräume bei Share Deals sind durch die abgesenkte Beteiligungsschwelle von 90 % und verlängerte Beobachtungszeiträume enger geworden. Gerade deshalb ist eine sorgfältige Strukturplanung unverzichtbar. (12.1)(15)

Familien-Personengesellschaften und Immobilien

Wird Familienvermögen, insbesondere Immobilienvermögen, in einer Familienpersonengesellschaft gebündelt, können grunderwerbsteuerliche Vorteile mit Nachfolge-, Haftungs- und Verwaltungsaspekten verbunden werden. Typische Strukturen sind Familien-GbR oder Familien-GmbH & Co. KG. (14)(20)

Überträgt ein Gesellschafter ein Grundstück auf eine Personengesellschaft, wird die Steuer nach § 5 GrEStG insoweit nicht erhoben, wie seine Beteiligung am Gesamthandsvermögen seinem bisherigen Eigentumsanteil entspricht. (12.2)(14)

Bei späteren Anteilsübertragungen auf Kinder oder andere Familienmitglieder können – bei Einhaltung der maßgeblichen Behaltensfristen – grunderwerbsteuerneutrale Gestaltungen erreicht werden. (12.2)(20)(21)

Gerade bei größeren Familienvermögen und verzweigten Familienstrukturen ist eine langfristige Planung erforderlich. Beteiligungsquoten, Fristen und künftige Nachfolgeziele sollten bereits bei Gründung der Gesellschaft aufeinander abgestimmt werden. (20)

Formwechsel und Umstrukturierung

Auch bei Umwandlungen und Formwechseln kann Grunderwerbsteuer ein wesentlicher Kostenfaktor sein. Die Übertragung von Grundstücken auf eine Gesamthand, etwa eine Personengesellschaft, ist grunderwerbsteuerbar, kann aber nach § 5 GrEStG ganz oder teilweise steuerfrei bleiben, soweit sich die wirtschaftlichen Eigentumsverhältnisse fortsetzen. (14)(22)

Beim Übergang eines Grundstücks vom Alleineigentümer auf eine Gesamthand ist der Vorgang zwar steuerbar. Die Steuer wird aber insoweit nicht erhoben, wie der Einbringende an der Gesamthand beteiligt ist. (12.2)(22)

Die Steuerbefreiung bleibt dauerhaft erhalten, wenn die maßgeblichen Haltefristen nicht verletzt werden. Unentgeltliche Anteilsübertragungen auf Ehegatten oder Kinder können dabei unschädlich sein. (12.2)(22)

Im Rahmen von Umwandlungen und Formwechseln, etwa bei Familienpersonengesellschaften, lässt sich bei Identität des Rechtsträgers und Beachtung der §§ 5 und 6 GrEStG häufig eine grunderwerbsteuerneutrale Überführung von Immobilien in eine GmbH-Struktur erreichen. (2)(20)(23)

Checkliste für Immobilienkäufer

Wer Grunderwerbsteuer optimieren möchte, sollte die Gestaltung vor Vertragsabschluss prüfen. Besonders wichtig sind folgende Punkte:

• Kaufpreis aufteilen: Bewegliches Inventar realistisch gesondert bewerten und im Kaufvertrag ausweisen. (3)
• Grundstück und Bau trennen: Bei Neubauprojekten prüfen, ob Grundstückserwerb und Bauleistung rechtlich eigenständig gestaltet werden können. (4)
• Familienbefreiungen nutzen: Übertragungen zwischen Ehegatten, Lebenspartnern, Kindern, Eltern, Enkeln oder Stiefkindern auf § 3 GrEStG prüfen. (5)(7)
• Schenkungen und Erbfälle abstimmen: Doppelbelastungen mit Schenkungsteuer und Grunderwerbsteuer vermeiden. (1)(5)(16)
• Share Deals strukturieren: 90-%-Grenzen, Beobachtungszeiträume und Anteilsvereinigungen frühzeitig analysieren. (12.1)(15)
• Familiengesellschaft planen: §§ 5 und 6 GrEStG sowie Behaltensfristen bei Grundstücksübertragungen auf Personengesellschaften beachten. (12.2)(14)(20)
• Umwandlungen vorbereiten: Grunderwerbsteuerliche Folgen bei Formwechsel, Einbringung oder Übertragung in GmbH-Strukturen vorab prüfen. (2)(20)(23)