Steuerliche Aspekte der Immobilienanlage 2026: Was Investoren jetzt wissen müssen

Immobilieninvestition als strategische Steuerplanung

Immobilien gehören zu den Anlageklassen, bei denen steuerliche Gestaltung die Nettorendite besonders stark beeinflussen kann. Entscheidend sind insbesondere laufende Besteuerung, Werbungskosten, Abschreibungen und die 10-jährige Spekulationsfrist. (1)

Veräußerungsgewinne aus Immobilien im Privatvermögen werden nach Ablauf der 10-Jahres-Frist einkommensteuerlich grundsätzlich nicht erfasst. Ein Verkauf innerhalb dieser Frist kann dagegen einkommensteuerpflichtig sein. (2)

Für Investoren bedeutet das: Eine Immobilienanlage sollte nicht nur anhand von Kaufpreis, Finanzierung und Mieteinnahmen bewertet werden. Erst die steuerliche Gesamtbetrachtung zeigt, welche Rendite nach Steuern tatsächlich verbleibt.

Alle abzugsfähigen Kosten nutzen

Bei vermieteten Immobilien mindern alle Aufwendungen, die im wirtschaftlichen Zusammenhang mit den Mieteinnahmen stehen, die steuerpflichtigen Überschüsse. (3)

Zu den wichtigsten abzugsfähigen Kosten gehören insbesondere:

• laufende Erhaltungsaufwendungen, etwa Instandhaltung und Reparaturen, sofern sie nicht als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu aktivieren sind, (4)
• Abschreibungen auf das Gebäude als abnutzbares Wirtschaftsgut, (3)
• umlagefähige und nicht umlagefähige Nebenkosten, soweit sie der Einkünfteerzielung dienen. (5)

Die steuerliche Entlastung hängt maßgeblich davon ab, ob Aufwendungen sofort als Werbungskosten abziehbar sind oder als Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten nur über die AfA wirken. (4)

Entstehen negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, können diese grundsätzlich mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden, sofern keine einkommensteuerlichen Spezialbegrenzungen greifen. (5)

Abschreibung 2026 optimal einsetzen

Lineare AfA bis 3 % pro Jahr

Die reguläre Gebäudeabschreibung erfolgt linear über die Nutzungsdauer. Für bestimmte Wohngebäude sieht § 7 Abs. 4 Nr. 2 Buchst. a EStG einen linearen Abschreibungssatz von 3 % pro Jahr vor. (6)

Dadurch können die Anschaffungs- oder Herstellungskosten begünstigter Wohngebäude schneller steuerlich geltend gemacht werden als bei einem Abschreibungssatz von 2 % pro Jahr. Das senkt die jährliche Steuerlast und verbessert die laufende Nachsteuerrendite. (6)

Degressive AfA mit 5 % für Neubauten

Für neue Wohngebäude steht zusätzlich eine degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG mit 5 % pro Jahr zur Verfügung. Sie ermöglicht insbesondere in den ersten Jahren deutlich höhere Abschreibungsvolumina. (6)

Analysen zeigen, dass die degressive Abschreibung gegenüber der linearen AfA vor allem in den ersten rund zehn Jahren steuerliche Vorteile bringen kann. Besonders interessant ist dies, wenn die Immobilie kurz nach Ablauf der 10-Jahres-Frist steuerfrei veräußert wird. (7)

In vielen Fällen kann es sinnvoll sein, zunächst die degressive AfA zu nutzen und später auf die lineare Methode zu wechseln, sobald diese rechnerisch höhere jährliche Beträge ermöglicht. (6)

Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau

Für den Neubau von Mietwohnungen können neben der regulären AfA zusätzliche Sonderabschreibungen nach § 7b EStG in Anspruch genommen werden. (8)

Die Rahmenbedingungen wurden zuletzt verbessert. Der Anwendungszeitraum der Sonderabschreibung wurde bis zum 1. Oktober 2029 verlängert. Außerdem wurden Baukostenobergrenze und maximale Bemessungsgrundlage angehoben. Die Sonderabschreibung kann zusätzlich zur degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a EStG genutzt werden. (6)

Das BMF veröffentlicht hierzu detaillierte Anwendungsschreiben, die Voraussetzungen und Nachweispflichten für § 7b EStG konkretisieren. (9)

Vorsicht bei vorzeitigem Verkauf

Wird ein nach § 7b EStG begünstigter Wohnungsneubau innerhalb von zehn Jahren nach Gebäudeerrichtung veräußert, können die in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen rückgängig gemacht werden. Dies kann zu Nachversteuerung und Verzinsung führen. (10)

Das gilt auch dann, wenn der Verkauf auf privater Ebene einkommensteuerlich nicht steuerbar sein sollte, weil der Grund und Boden bereits länger als zehn Jahre gehalten wurde. (10)

Steuerfrei verkaufen nach zehn Jahren

10-jährige Spekulationsfrist im Privatvermögen

Veräußerungsgewinne aus Immobilien des Privatvermögens sind grundsätzlich einkommensteuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. (2)

Besteuert wird der Veräußerungsgewinn. Dieser ergibt sich aus dem Veräußerungspreis abzüglich Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten. Bereits in Anspruch genommene Abschreibungen mindern die Kostenbasis und erhöhen dadurch den steuerlichen Gewinn. (2)

Werden Grundstücke oder Gebäude außerhalb der 10-Jahres-Frist verkauft, ist der Veräußerungsgewinn im Privatvermögen grundsätzlich nicht einkommensteuerlich zu erfassen. Gerade bei starken Wertsteigerungen kann dies die Gesamtsteuerquote einer Immobilieninvestition erheblich senken. (1)(2)

Sonderfall Eigennutzung

Von der Steuerpflicht innerhalb der 10-Jahres-Frist ausgenommen sind Immobilien, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. (2)

Ebenfalls begünstigt ist eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren. In diesen Fällen bleibt der Veräußerungsgewinn auch bei einer Haltedauer unter zehn Jahren einkommensteuerlich unberücksichtigt. (2)

Clever kaufen und finanzieren

Bereits die Strukturierung von Kaufpreis, Nebenkosten und Finanzierung entscheidet über künftige Abschreibungs- und Werbungskostenpotenziale.

Anschaffungsnahe Aufwendungen und Modernisierungskosten sind sorgfältig von laufendem Erhaltungsaufwand abzugrenzen. Nur laufender Erhaltungsaufwand ist sofort als Werbungskosten abzugsfähig. Anschaffungsnahe Aufwendungen wirken dagegen nur über die AfA. (4)

Grunderwerbsteuer und bestimmte Erwerbsnebenkosten gehören regelmäßig zu den Anschaffungsnebenkosten. Sie erhöhen damit die AfA-Bemessungsgrundlage, sind aber nicht sofort als Werbungskosten abziehbar. (11)(12)

Auch Finanzierungsmodelle sollten immer in die Gesamtstrategie eingebettet werden. Entscheidend ist das Zusammenspiel aus Zinsaufwand, Abschreibung, Liquidität, laufender Steuerlast und geplantem Exit.

Grunderwerbsteuer strategisch minimieren

Die Grunderwerbsteuer knüpft an den Erwerb von Grundstücken und grundbesitzhaltenden Gesellschaften an. In der Praxis beträgt sie regelmäßig 3,5 % oder mehr der Bemessungsgrundlage. (13.1)

Für Investoren ist deshalb wichtig, die Bemessungsgrundlage zutreffend zu bestimmen. Nur der auf den Immobilienanteil entfallende Teil des Kaufpreises unterliegt der Grunderwerbsteuer. Das gilt auch bei Gestaltungen über Immobiliengesellschaften. (13.1)(14)

Bestimmte Nebenkosten, etwa Grunderwerbsteuer beim Erwerb eines Erbbaurechts, können den Anschaffungskosten zuzuordnen sein und sind dann nicht sofort als Werbungskosten abziehbar. Sie wirken jedoch über die AfA. (11)

Ein zentraler Hebel ist die rechtssichere vertragliche Aufteilung des Kaufpreises auf Grundstück, Gebäude und gegebenenfalls weitere Wirtschaftsgüter. So lässt sich die Grunderwerbsteuerbelastung steuern und zugleich die AfA-Bemessungsgrundlage optimieren.

Rechtsformwahl und Holding-Strukturen

Immobilien-GmbH

Objektgesellschaften, zum Beispiel Immobilien-GmbHs, sind ein etablierter Baustein der Immobilienbesteuerung. Sie ermöglichen die Trennung von Immobilienvermögen und operativem Geschäft und eröffnen Gestaltungsspielräume bei Körperschaftsteuer, Gewerbesteuer und privater Besteuerung auf Gesellschafterebene. (15)

Die aktuelle Fachliteratur weist allerdings darauf hin, dass ertragsteuerliche Privilegien von Objektgesellschaften und Holdingstrukturen zunehmend kritisch gesehen werden und mit Restriktionen zu rechnen ist. (15)

Investoren sollten daher 2026 insbesondere prüfen:

• ob bestehende Immobilien-GmbH- und Holding-Strukturen steuerlich robust aufgestellt sind, (15)
• wie Einkommensteuer, Körperschaftsteuer, Gewerbesteuer, Grunderwerbsteuer und Grundsteuer über die gesamte Haltedauer wirken, (1)
• welche Steuerfolgen bei einem späteren Exit entstehen.

Familien- und Beteiligungsstrukturen

Personengesellschaften, etwa Familien-GbR oder vermögensverwaltende Personengesellschaften, erlauben eine anteilige Zurechnung von Immobilien und Einkünften auf die Gesellschafter. Dadurch kann die Steuerlast innerhalb der Familie strukturiert verteilt werden. (13.1)

Zudem können gesellschaftsrechtliche Gestaltungen, etwa der Erwerb von Mitunternehmeranteilen oder Beteiligungen an Grundstücksgesellschaften, Reinvestitions- und Verschiebungstatbestände nutzbar machen. (13.1)

Alternative Zugänge: Immobilienfonds

Bei offenen und geschlossenen Immobilienfonds werden Mieterträge und Veräußerungsgewinne häufig auf Fondsebene erzielt und den Anlegern in Form von Einkünften aus Kapitalvermögen zugewiesen. (13.2)

Ausschüttungen aus verdienten Abschreibungen können beim Anleger steuerfrei sein, soweit sie nicht als steuerpflichtige Erträge qualifizieren. Gewinne aus der Veräußerung von Grundbesitz auf Fondsebene sind grundsätzlich steuerfrei, wenn kein Spekulationsgeschäft im Sinne des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG vorliegt. (13.2)

Die Spekulationsfrist bemisst sich dabei nach Erwerb und Veräußerung durch den Fonds selbst. Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf von Immobilienfondsanteilen im Privatvermögen sind außerhalb der einjährigen Spekulationsfrist ebenfalls nicht einkommensteuerpflichtig. (13.2)(13.3)

Für institutionell geprägte Investoren und Unternehmen können gewerbliche Fonds, etwa § 6b-Fonds, zusätzlich interessant sein, um Reinvestitionsrücklagen aus der Veräußerung betrieblicher Immobilien zu nutzen. (13.1)

Sonderfälle: Eigenheim und Denkmalimmobilien

Selbstgenutztes Eigenheim

Beim selbstgenutzten Eigenheim stehen weniger laufende Werbungskosten im Vordergrund. Steuerlich wichtig ist vor allem die Behandlung eines späteren Verkaufs, insbesondere die Eigennutzungsbefreiung innerhalb der 10-Jahres-Frist. (2)

Zusätzlich können Steuerermäßigungen und Fördertatbestände für bestimmte Maßnahmen rund um das Eigenheim relevant sein. Diese sollten in eine langfristige Steuer- und Investitionsplanung einbezogen werden.

Denkmalgeschützte Gebäude und Sanierungsgebiete

Für Baudenkmäler und Immobilien in Sanierungs- oder städtebaulichen Entwicklungsgebieten gelten besondere Abschreibungsmöglichkeiten, die über die reguläre AfA hinausgehen. (3)

In der Praxis können erhöhte Absetzungen die Steuerlast in den ersten Jahren der Investition erheblich reduzieren. Das gilt besonders bei vermieteten Objekten. (18)