Lohnt sich die vermögensverwaltende Immobilien-GmbH?

Warum überhaupt über eine Immobilien-GmbH nachdenken?

Die Bündelung von Miet- und Verwaltungsimmobilien in einer Immobilien-GmbH wird häufig mit dem Ziel gewählt, die laufende Steuerbelastung zu senken, Gewinne im Unternehmen zu thesaurieren und spätere Verkäufe steuerlich zu strukturieren. (1)(2)

Gerade im Immobilienbereich kann die Rechtsform erheblichen Einfluss auf die Gesamtsteuerbelastung haben. Deshalb sollten Privatvermögen, Personengesellschaft und Kapitalgesellschaft stets miteinander verglichen werden. (3)(4)

Entscheidend ist nicht nur die laufende Besteuerung der Mieterträge. Ebenso wichtig sind Finanzierung, Ausschüttungspolitik, Haltezeitraum, geplante Verkäufe und die Frage, ob bestehende Immobilien bereits hohe stille Reserven enthalten.

Was ist eine vermögensverwaltende Immobilien-GmbH?

Unter einer vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH versteht man typischerweise eine Kapitalgesellschaft, die eigenen Grundbesitz hält und vermietet, ohne daneben in größerem Umfang operativ tätig zu sein. (1)(2)

Auch wenn die Tätigkeit wirtschaftlich vermögensverwaltend geprägt ist, gilt die GmbH steuerlich als Gewerbebetrieb kraft Rechtsform. Sie unterliegt grundsätzlich der Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer.

Zentrale Bedeutung hat deshalb die erweiterte Gewerbesteuerkürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG. Erfüllt die Gesellschaft deren Voraussetzungen, können Mieterträge aus eigenem Grundbesitz weitgehend von der Gewerbesteuer entlastet werden. (1)(4)(5)

Die Bezeichnung „vermögensverwaltend“ bedeutet daher nicht, dass die GmbH steuerlich wie eine Privatperson behandelt wird. Vielmehr handelt es sich um eine Kapitalgesellschaft mit besonderen gewerbesteuerlichen Entlastungsmöglichkeiten.

Steuerliche Grundmechanik der Immobilien-GmbH

Laufende Besteuerung der Mieterträge

Kapitalgesellschaften zahlen grundsätzlich 15 % Körperschaftsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag sowie Gewerbesteuer. Bei einem typischen Gewerbesteuerhebesatz kann sich eine Gesamtbelastung von rund 30 % ergeben. (3)(6)

Nutzt die Immobilien-GmbH die erweiterte Grundstückskürzung, kann die Gewerbesteuer auf die begünstigten Grundstückserträge entfallen. Die laufenden Mieterträge werden dann im Ergebnis nur mit Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag von zusammen rund 15,8 % belastet. (1)(3)(5)

Dieser Vorteil wirkt vor allem dann, wenn die Gewinne in der Gesellschaft verbleiben und zur Tilgung, Modernisierung oder zum Aufbau weiterer Immobilienbestände eingesetzt werden.

Besteuerung bei Immobilienverkäufen

Verkauft die GmbH eine Immobilie direkt, liegt ein sogenannter Asset Deal vor. Der Veräußerungsgewinn ist auf Ebene der GmbH steuerpflichtig. Eine Steuerfreiheit nach Ablauf von zehn Jahren gibt es für die GmbH nicht. (4)(7)

Anders kann der Verkauf der Gesellschaftsanteile behandelt werden. Veräußert eine andere Kapitalgesellschaft die Anteile an der Immobilien-GmbH, ist der Gewinn regelmäßig zu 95 % von der Körperschaftsteuer freigestellt. Lediglich 5 % gelten als nicht abzugsfähige Betriebsausgaben. (3)(7)

Aus Verkäufersicht kann ein Share Deal daher steuerlich deutlich attraktiver sein als der direkte Verkauf einzelner Immobilien.

Steuerliche Vorteile der vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH

Niedrige Thesaurierungsbelastung

Der größte Vorteil liegt häufig in der vergleichsweise niedrigen laufenden Besteuerung thesaurierter Mieterträge. Kann die erweiterte Grundstückskürzung genutzt werden, beträgt die Belastung rund 15,8 %. (1)(3)(5)

Im Vergleich zur persönlichen Einkommensteuerbelastung eines privaten Vermieters kann dadurch mehr Liquidität in der Gesellschaft verbleiben.

Reinvestition und Portfolioaufbau

Die niedrige Belastung wirkt besonders vorteilhaft, wenn Gewinne nicht privat entnommen, sondern zum Erwerb weiterer Immobilien, zur Tilgung von Darlehen oder für Modernisierungen genutzt werden.

Je länger Gewinne in der Gesellschaft verbleiben, desto stärker kann sich der Steuerstundungs- und Reinvestitionseffekt auswirken. (3)(4)(8)

Erweiterte Grundstückskürzung

Die erweiterte Grundstückskürzung kann die Gewerbesteuerbelastung auf reine Grundstückserträge beseitigen. Dadurch wird die Immobilien-GmbH für langfristig vermieteten eigenen Grundbesitz besonders interessant. (1)(4)(5)

Voraussetzung ist allerdings, dass die Gesellschaft die gesetzlichen Anforderungen dauerhaft einhält.

Share Deal als mögliche Exit-Strategie

Wird nicht die Immobilie selbst, sondern die Beteiligung an der Immobiliengesellschaft verkauft, kann bei einer veräußernden Kapitalgesellschaft die 95-prozentige Steuerfreistellung greifen. (3)(7)

Holding-Strukturen können diesen Vorteil nutzen, um Beteiligungen zu bündeln und spätere Verkäufe auf Gesellschaftsebene steuerlich effizient zu gestalten. (4)(7)

Steuerliche Nachteile und Risiken der Immobilien-GmbH

Steuerliche Verhaftung des Grundbesitzes

Immobilien im Vermögen einer GmbH sind dauerhaft steuerverstrickt. Veräußerungsgewinne bleiben unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig. (5)

Im Privatvermögen kann eine Immobilie dagegen nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist grundsätzlich steuerfrei verkauft werden. Der Übergang in eine GmbH bedeutet daher einen dauerhaften Verzicht auf diese private Steuerfreiheit. (1)(5)

Verlust der erweiterten Grundstückskürzung

Übernimmt die Gesellschaft neben der Grundstücksvermietung schädliche zusätzliche Tätigkeiten, kann die erweiterte Grundstückskürzung vollständig entfallen. (1)(5)

Dann unterliegen die Mieterträge zusätzlich der Gewerbesteuer. Die Steuerbelastung steigt damit von rund 15,8 % auf ein Niveau von typischerweise etwa 30 %. (4)(5)

Kritisch können unter anderem umfangreiche Zusatzleistungen, Betriebsvorrichtungen, kurzfristige Vermietungsmodelle oder Betriebsaufspaltungskonstellationen sein.

Steuerfolgen bei Einbringung bestehender Immobilien

Die Übertragung bereits vorhandener Immobilien in eine GmbH kann unmittelbar Steuern auslösen. Das gilt insbesondere bei hohen stillen Reserven oder übernommenen Finanzierungen. (1)(9)

Übernimmt die Gesellschaft bestehende Darlehen, kann dies steuerlich als Gegenleistung gewertet werden. Ohne anwendbare Buchwertregelung kann dadurch ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstehen. (1)(9)

Laufende Kosten und zusätzliche Pflichten

Eine GmbH verursacht Gründungs-, Buchführungs-, Abschluss-, Offenlegungs- und Beratungskosten. Diese müssen in die Wirtschaftlichkeitsrechnung einbezogen werden. (4)(9)

Bei kleinen Immobilienbeständen können die laufenden Strukturkosten den steuerlichen Vorteil teilweise oder vollständig aufzehren.

Ausschüttungsbesteuerung

Werden Gewinne später an eine natürliche Person ausgeschüttet, entsteht eine zusätzliche Besteuerung auf Gesellschafterebene. Der Vorteil der niedrigen Thesaurierungsbesteuerung reduziert sich daher, wenn Mieterträge regelmäßig vollständig privat entnommen werden sollen. (3)(8)

Alternative: Personengesellschaft mit Option zur Körperschaftsteuer

Personenhandelsgesellschaften können unter bestimmten Voraussetzungen nach § 1a KStG zur Körperschaftsbesteuerung optieren. Zivilrechtlich bleiben sie Personengesellschaften, steuerlich werden sie jedoch wie eine Kapitalgesellschaft behandelt. (3)(8)

Für grundbesitzhaltende Personengesellschaften kann dies eine Alternative zur klassischen Immobilien-GmbH sein. Werden die Voraussetzungen der erweiterten Grundstückskürzung erfüllt, können thesaurierte Mieterträge ebenfalls mit rund 15,8 % belastet werden. (1)(3)

Das Optionsmodell ist jedoch komplex. Sonderbetriebsvermögen, Finanzierung, Ausschüttungsfiktionen, Sperrfristen und spätere Rückoptionen sollten vorab umfassend geprüft werden.

Für wen lohnt sich die vermögensverwaltende Immobilien-GmbH?

Eher vorteilhaft ist die Immobilien-GmbH, wenn:

• ein größerer Immobilienbestand aufgebaut oder langfristig gehalten werden soll,
• dauerhaft positive Mieterträge erzielt werden,
• die Voraussetzungen der erweiterten Grundstückskürzung sicher erfüllt werden,
• Gewinne überwiegend in der Gesellschaft verbleiben und reinvestiert werden,
• ein Portfolioaufbau oder eine Holding-Struktur geplant ist,
• perspektivisch ein Share Deal als Exit-Strategie in Betracht kommt.

Eher nachteilig kann die Immobilien-GmbH sein, wenn:

• Immobilien im Privatvermögen nach Ablauf von zehn Jahren steuerfrei verkauft werden könnten,
• bestehende Objekte mit hohen stillen Reserven erst in die GmbH eingebracht werden müssen,
• Mieterträge regelmäßig vollständig privat entnommen werden sollen,
• nur ein kleiner Immobilienbestand vorhanden ist,
• schädliche Nebentätigkeiten die erweiterte Grundstückskürzung gefährden,
• hohe laufende Verwaltungs- und Beratungskosten den Steuervorteil aufzehren.